11月10日，據路透社報道，四位歐洲央行(ECB)管委會委員稱，ECB內部正在形成共識，將進一步下調本已為負的商業銀行在該央行的存款利率。同時，歐洲央行也在考慮調整600億歐元的資產購購計劃，但這是一個爭議很大的事宜，尚未達成一致。

    歐洲央行的舉措與全球大多數國家或經濟體的步調較為一致。在此前，日本央行2014年10月底決議：將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至80萬億日元，此前目標60-70萬億日元。并且在2014年11月份日本央行再次強調維持貨幣政策不變，承諾以每年80萬億日元的速度擴大基礎貨幣;其他國家或經濟體央行進一步調低了利率，包括瑞士和丹麥央行都將央行存款利率進一步調降至負0.75%，去年至今，加拿大、俄羅斯、澳大利亞等也在進一步降息。

    上述全球各大經濟體貨幣政策連鎖反應似乎都是源于美國退出QE及加息的預期。從目前來看，各個國家或經濟體正在主動或被動調整貨幣政策，以應對未來美國加息的落地。中國貨幣政策也不例外，自去年下半年開始就開始全面寬松，至今為止，中國央行已累計6次降息5次降準。由此可見，2015-2016年全球范圍內貨幣大戰的爆發已經不可避免。

    那么，對于對于中國來講，在經濟結構深化調整階段，經濟增速也面臨著下滑的壓力，全球范圍內貨幣大戰的爆發對中國影響如何?中國樓市否會會因為全球范圍內貨幣大爆炸而重新步入快速上漲的通道?

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空”，中國樓市的全球投資價值在降低;再加上中國版的“量化寬松”對宏觀經濟、樓市的影響邊際效應在逐步降低，全球貨幣大爆炸對中國樓市并不會起到快速上漲的推動作用;同時，中國樓市已經進入下半場，當前仍然面臨去庫存壓力，此時，因為樓市基本面的好轉與融資成本的降低，房企仍然借機在大規模拿地擴張，而在擴張期資金面仍然相對緊張，一旦樓市進入調整(2016年樓市將進入調整期，見下文分析)，企業將面臨資金鏈斷裂的風險，屆時，本輪房價上漲趨勢將停止，樓市大范圍降價潮也將發生。

    理由之一：美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空”

    美元加息預期強烈，從全球投資客或財富的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的較優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。

    此外，在美國經濟基本面復蘇好轉的背景下，美元加息預期強烈，而中國經濟環境仍然處于低迷階段，此時中國貨幣政策不得不通過量化寬松應對美元加息。這對于中國樓市來講，確實是短期內的利好，市場需求也會借機集中釋放，但是，短期內的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調整期即將來臨。

    理由之二：中國版“量換寬松”對宏觀經濟影響邊際效應降低，樓市難以有上漲的經濟基礎

    2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經濟出現快速回升，對于擺脫全球經濟危機的影響功不可沒;輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，宏觀經濟并沒有出現快速回升，只是小幅回升后又陷入觸底的階段;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬億3.0版，實施后至今央行累計6次降息5次降準，還有其他貨幣政策工具變相放水，此時，宏觀經濟并沒有出現快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，幾乎沒有什么明顯效應。

    上述過程與美國4輪QE(“量換寬松”)對宏觀經濟的刺激作用極為相似，這說明，隨著中國版“量換寬松”的實施，它對宏觀經濟影響邊際效應降低，而對于樓市來講，宏觀經濟基本面不好，樓市也難以有持續上漲的經濟基礎。

    同時，中國人口增速放緩，人口紅利帶給房地產市場的“大機會”正在消失，房地產市場進入下半場。

    從國家統計局公布的數據來看，截止2014年末，中國大陸總人口(包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑人數)136782萬人，比上年末增加710萬人。全年出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個千分點，但相比之前10幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會逐年放緩。

    然而，對于大多數品牌房企來講，出于對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在樓市下半場依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這會導致房地產行業產能過剩，供應過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力。

    綜上所述，無論是從宏觀經濟增長層面，還是從人口紅利層面，還是從企業盲動擴張導致庫存增加的角度來講，大多數城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。這也就決定了2015-2016年樓市“去庫存”基調不會改變。

    理由之三：中國版“量換寬松”對樓市影響邊際效應降低，此時當務之急仍然是去庫存，而不是期待房價繼續快速上漲

    2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經濟出現快速回升，房地產市場也出現全國范圍內的快速上漲?；仡?009年以來的樓市可以發現，無論對于一二線城市，還是三四線城市，甚至以縣鎮為核心的五線城市，交易量猛增，房價暴漲，保守估計每個城市至少上漲50%，樂觀的房價甚至上漲100%以上，樓市在4萬億的刺激之下出現“欣欣向榮”的景象，效果非常明顯;輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，大部分一二線城市出現了樓市基本面回升的行情，但是，樓市量價回升的幅度大不如2009年，三四線城市在這輪市場表現也沒有搶眼，更不要提以縣鎮為核心的五線城市。這輪4萬億政策刺激對樓市的影響大打折扣;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬億3.0版，實施后至今央行累計6次降息5次降準，此時，只有北上廣深、南京、合肥、蘇州等少數幾個城市出現了量價齊升的狀態，其他城市的樓市幾乎沒有什么明顯效應，全國范圍內大多數城市樓市仍然面臨去庫存的壓力。

    上述過程說明，隨著中國版“量換寬松”的實施，它對樓市影響邊際效應降低，而對于樓市來講，此時當務之急仍然是去庫存，而不是期待房價繼續快速上漲。

    理由之四：房企激進擴張導致企業資金面緊張，2016年市場調整期勢必導致大范圍降價潮

    中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年下半年3次“雙降”之后，雖然熱點城市樓市成交量價在“金九十銀”有所表現，會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現繁榮景象，“日光盤”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，降價潮或將因此而再度來臨。

    然而，對于房企來講，因為當前樓市基本面的好轉與融資成本的大幅降低，房企仍然借機在大規模拿地擴張，全國城市土地市場比如北上廣深、南京、合肥等頻現“地王”，市場“面粉貴過面包”的成為常態。對于房企來講，盡管可以借助資本市場力量進行擴張，但是，擴張期的房企的資金面仍然是相對緊張的，一旦樓市進入調整，企業將面臨資金鏈斷裂的風險，屆時，樓市大范圍降價潮也將發生。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于擴張期的房企來講，正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。

    此外，從歷史經驗來看，如果房企激進擴張與“地王”成為常態，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。比如，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年四季度持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

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