自2015年3月1日起 ，《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)將正式施行。《條例》共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等做出規定。

　　那么，《條例》都釋放了哪些意義和信號，又如何具體實施落地？

　　“靴子落地”意義幾何

　　關于不動產統一登記制度的討論，承載了社會各界的廣泛關注和更多期待，此次《條例》出臺究竟釋放了哪些信號？

　　筆者認為，《條例》的出臺和實施有三方面重要意義：一是有利于摸清家底，它使得我們國民經濟的各項統計數據更為準確、清晰地呈現出來；二是有利于保護權益。不動產登記本身有一個確權過程，合法的不動產和不動產交易受到《中華人民共和國物權法》等法律保護；三是使決策更為科學、精準，進一步提升國家治理體系和治理能力現代化水平。

　　全國不動產統一登記系統和管理體制建立以后，可對多個領域改革形成多方的支撐，比如有助于減少政府對微觀事務的管理、提高政府治理效率，有助于完善反腐機制、為官員財產公開創造條件，還有利于建立產權清晰、高效流轉的全國統一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制。

　　《條例》明確，應按規定辦理登記的不動產包括集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權等十大項。業內普遍預期，不動產登記條例出臺和實施，將為下一步全面開征房地產稅打下基礎，從而促進各地住宅市場及用地供應的科學規劃，樓市調控更能有的放矢。

　　不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制較基礎的內容，但房價主要還是由供求、預期等因素決定，不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。

　　無論是住房信息聯網還是房產稅政策，都需要以不動產統一登記為基礎。如果不動產登記系統得到完善，房產稅全面落地也會明顯加速。因此《條例》的實施必將大大提高樓市調控的科學性、針對性、有效性。

　　為什么要登記？

　　從普遍的民事權利上看，天下權利無外乎就是人身權與財產權兩種，其中涉及不動產的財產權，往往是財產權中較重要的組成部分，不動產權的取得方式，古今中外，皆以登記為要件，依“登記產生權利”為不動產“確權規則”，統一登記將為不動產的產權清晰與產權流轉，帶來至關重要的影響。

　　不過，今天我們談的“登記”，不是一般意義上的權利取得的登記，而指的是關于不動產在不同地域、不同機構登記后形成的登記信息，能否全國性聯網整合成一個有效的多層次互享與多角度保護的信息庫。也就是說，《條例》成敗的關鍵在于如何平衡“共享與保護”這一矛盾。

　　個“共享與保護”的矛盾破除點在于統一登記機關。我國的不動產產權登記制度，從適用于計劃經濟的行政管理體制中轉型而來，在產權登記體制上出現了“多頭登記”“劃片登記”“標準不一”以及不能信息聯網共享的弊端。隨著登記權背后日益凸顯的部門利益，甚至在信息聯網方面出現了部門保護主義阻礙，越來越不適應當今市場經濟的需求，也干擾了反腐“陽光法”配套法律的出臺。從較新的條例看，涉及“實時互通共享”的部門有十余個，統籌工作實為繁雜。

　　但內部性的“共享”，并不構成與社會需求相符合的“共享”，如果統一登記后，信息僅止于國土部門的“私人訂制”，聯網將變成擺設，不會對社會上的權利利害人產生實質作用。信息共享，應達到這么一個水平：所有權利利害人，均能以一種法定的程序查詢到相關人的不動產產權狀況，如配偶、密切的商業伙伴、訟爭的直接相關人，甚至應擴展到基于公益而進行相關信息查詢的“吹哨人”即檢舉人。

　　這樣信息共享的益處自不待細數，光是從物權抵押等市場需求上看，都可以造成革命性的影響，任何制度的革新成功的標志要看是否給民眾帶來了制度便利，是否降低了交易成本。社會共享機制將使利害相關人在同一信息庫下更方便地查詢與檢索，并把不同種類的不動產更方便地“打包”流轉，也能限度降低重復抵押、拆零抵押等物權欺詐現象。

　　細節決定成敗

　　在信息的共享與保護方面，可多多借鑒國外成熟的制度。國外在信息共享中對“利害相關人”做了比較寬泛的規定，如只要按“表面證據”證明有利害關系，就可以查詢到相關人的不動產權利狀態。國外也沒有把門檻降到“以人查房”的信息公開的程度，法律確立了財產權屬于隱私權的基本法則，對查詢人的信息擴散做了嚴格限制和嚴厲懲罰。

　　總之，不動產登記后形成的信息聯網，應切實做好“共享與保護”的平衡，過度“信息保護”，導致信息聯網的目標挫敗和效益低下，不講保護的開放，則違于法律，社會弊端叢生，同樣可能導致統一登記與信息聯網制度目的的失敗。

　　有關不動產登記是否出臺、如何出臺的爭議不斷，可見本次條例的出臺之路并不平坦，所以即使還有些細則需要完善，但還是要以積極態度來為條例的堅決出臺而喝彩。

　　從不動產登記制度的頂層設計看，主要出于經濟角度考慮，不動產登記制度的基本功能是，明確不動產權利的歸屬和內容，維護不動產權利人的合法權益，降低不動產交易成本，提高不動產交易效率，維護不動產交易安全。

　　作為市場經濟的一項基礎性制度，不動產登記制度的價值，頭先是基于健全市場經濟需求，服務于市場經濟。統一的不動產登記制度也和每個人的切身利益息息相關，這是制度本身的價值。不動產統一登記的用途也在于為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。與此同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯的，可以相互補充、取長補短。

　　然而從百姓視角看，對不動產登記制度主要有兩大期待：一是降低房價，二是承擔反腐功能。然而如果僅僅是調控樓市和配合反腐調查，這無疑是低估了不動產登記制度的影響力。

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