“‘三房’并軌的難點在于，如何確保保障到較需要保障的人群。以前是經適房、公租房、廉租房分類輪候，但是并軌后都在一起排隊搖號的話，較低收入家庭能否優先享受到保障是個問題。”

　　“經濟適用房、公租房、廉租房并軌政策目前正在研究制定中，年底前，住房和城鄉建設部（以下稱‘住建部’）會出臺相關文件。”11月5日，中國房地產報記者從住建部住房保障司少有獲悉。“目前條件下，經濟適用房不可能取消,外界傳言經適房取消系誤解。當下部分城市取消經適房只是各地做的一個探索，并非是住建部搞的試點。‘三房’并軌的政策還沒出臺，哪可能有試點？”住建部住房保障司一位不愿具名的人士對記者說。

　　據了解，從2011年開始，銅陵、鄭州、煙臺等多地已開始探索保障房并軌政策，將經適房、公租房、廉租房統一為公共租賃房或者統稱為保障房，統一出租給需要保障的人群，同時分別給予不同人群分檔補貼。

　　“住建部的總思路不會取消經適房，租賃性和產權性的保障房都會有，只是會明確政府在其中的責任，會制定相應的準入和退出機制，取消產權性保障房的一部分福利性質。”上述住建部住房保障司人士告訴記者，住房保障是大保障，根據每個人的承受能力不同，形式也應多種多樣，若純粹是租賃住房的話，財政也拿不出那么多資金，后續的資金回籠也是一個大問題。

　　一位不愿具名的業內人士認為，個別地方退出經適房，部分原因是經適房存在一定的尋租空間，但更主要的原因是公租房和廉租房是財政出錢，而經適房財政沒有補貼，都由地方財政出資，所以地方的興趣并不大。

　　不過，“三房”并軌即便成行，也將面臨一系列問題，如混合輪候如何確保較需要保障的人群優先獲得保障？另外，目前不同政策的保障房資金來源渠道不一，如何保證各部委及和地方政府互相協調，也是面臨的一大難點。

　　經適房的前世今生

　　在我國，經濟適用房已存在多年，但每個時期對其定義各不相同。1997年、1998年房改時期，國家停止了福利分房，當時為了解決商品房價格和工薪收入差距較大的問題，1998年推出了經濟適用房。當時這類房子誰都可以購，基本按照成本價上市，全部產權歸個人，而且套型面積也比較大。

　　較初的經適房是可租可賣的，亞洲金融危機之后，考慮到出租回籠資金慢，為了緩解財政壓力，國家把經適房的產權全部賣給了個人。“因為當時對保障人群不設限，也曾出現過類似經適房里開豪車的現象。但隨著房價的高漲，政策也出現了調整，經適房逐步成為了保障房中的種類之一。之后，資質審查日益嚴格，套型面積也有了相應限制，銷售對象也變成了共有產權。”了解經適房相關情況的中國房地產研究會副會長童悅仲向記者介紹說。

　　“經濟適用房的發展非常復雜，2004年之前基本是以經濟適用房為主的供應體系，沒有購購限制；2004年之后，經濟適用房成為保障房的一個種類，歷史含義、定位和保障對象都不一樣了。”上述住建部住房保障司人士表示，對待經濟適用房要一分為二來看。制度設計本身很好，是政府、企業、個人共同出資解決住房保障問題。只是這幾年因房價漲得過快，其中出現了牟利空間和財富集聚效應。

　　11月7日，鄭州市房地產管理局保障辦一位工作人員告訴記者，2012年底，鄭州市有產權性質的保障房已經不再做了，統一為公共租賃住房，只租不售，補貼分為幾個標準和檔次。“對于之前很多排號獲得資格證的經濟適用房輪候家庭，今年將分配完較后一批。”而在記者調查采訪的長春市、鄭州市、銅陵市等地，這幾個城市的住建系統內部人士亦告訴記者，當地早在兩三年前就已經取消了經濟適用房，并開始探索實行多類保障房并軌制度。

　　就在很多城市逐步探索取消經濟適用房的同時，也有城市仍把經濟適用房作為保障房的一個類別，比如，上海曾取消經適房十年，后又恢復了。

　　“住建部并沒有統一的制度規定經濟適用房各地必須要做，各地可以根據地方實際情況來做經濟適用房、公租房、廉租房、限價房等各類保障房。”上述住建部住房保障司人士說。

　　與公租房、廉租房不同，經適房保障對象是部分中低收入家庭。就目前而言，其存在仍具有一定的合理性。日前， 總書記在中共政治局第十次集體學習時強調，在推進住房保障工作中，要注意盡力而為和量力而行相結合。這其中，或許亦考慮到了經適房在目前階段的現實可行性。

　　“三房”并軌探索中

　　未來可見的是經濟適用房并不會“一刀切”取消，租賃性和產權性的保障房將并存，由經濟適用房、廉租房、公租房并軌將完善未來的保障房供應和保障制度。今年5月份，國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革工作的意見》中明確要求，健全保障性住房分配制度，有序推進公租房、廉租房并軌。

　　關于為何要推出“三房”并軌，童悅仲表示，“并軌制度的提出是考慮到各類保障房類別太多，管理起來不方便。”

　　公租房、廉租房并軌，目前各地已有不少探索。安徽省銅陵市作為全國較早探索保障房并軌的城市之一，2011年9月出臺了《銅陵市保障性住房建設管理辦法》，探索出了“并軌運行，租補分離，分檔補貼，先租后售，共有產權”的住房保障制度架構，其經驗曾得到住建部的贊許。據了解，目前安徽省正在學習推廣此做法。

　　11月6日，銅陵市住房和城鄉建設委員會副主任王文善在接受中國房地產報采訪時告訴記者，銅陵統一保障房房源統稱為公共租賃房，產權歸政府，只出租，不出售。“統一按照市場價對保障群體出租，政府會根據不同的保障群體給予分檔補貼。這些公共租賃住房5年內不允許轉讓出售。5年后，租戶可以優先購購公共租賃房，但按照市場評估價值賣，增值部分由政府收回。”

　　“并軌后，經適房、公租房、廉租房可能都按照統一標準來建，在建設中不再分類，保障人群上明確為中低收入家庭，政府則對租房人群根據實際情況分檔次給予不同的補貼。”一位了解并軌制度情況的內部人士告訴記者。

　　“未來經適房的推進方向是政府和個人共有產權，若出售，資產性收益部分由政府收回。”在業內人士看來，公租房、廉租房沒有可持續性，誰會干呢？政府要明確在其中的責任，若所有的建設維護費用都由政府來承擔，財政負擔會很重，后續的維護養護費用也很高。

　　“目前來看，‘三房’并軌的難點在于，如何確保保障到較需要保障的人群。以前是經適房、公租房、廉租房分類輪候，但是并軌后都在一起排隊搖號的話，較低收入家庭能否優先享受到保障是個問題。”上述住建部住房保障司人士說。

　　“原來的廉租房是由發改委作為投資補助下發的，公租房則是財政部作為轉移支付來做。并軌后，資金層面將涉及部委間協調問題。”一位住建部內部人士坦言，并軌協調工作也是目前一大難題。

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