正文：征收之前 購賣雙方要交哪些稅費

為了進一步推進房地產稅收工作，國家稅務總局進一步加強對房地產稅收的征管工作，明確規定要對存量房交易所涉及到稅費實行“一窗化”征收措施，并提出對個人所得稅、增值稅要依法征收，不得以任何理由和借口對稅收政策進行變通和調整，并責令2005年10月30日前，各地要將實施方案和牽頭單位及負責人名單上報總局(地方稅務司、農業稅征收管理局)。可見政府對稅務征收的決心之大。
　　
　　但對于消費者來說，原本就對二手房交易中繁雜稅費名目搞不清楚，現在又打算增多稅收征管項目，這無疑是給消費者又噴了一頭霧水。為了使消費者對其在二手房交易過程中稅費交納有一個全面的了解，中原地產三級市場部研究人士現對目前（國家稅務總局在進行稅收“一窗化”征收之前）購賣雙方在二手房交易過程中應交納多少稅費，根據不同房屋性質分別總結如下：
　　
　　房屋性質——已購公房
　　
　　對于公房業主來說， 2005年8月8日的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》的出臺使得幾乎所有的已購公房被列在免征營業稅之列，極大降低公房業主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發展起到積極的作用。
　　
　　下面以一個具體實例來說明進行已購公房交易購賣雙方需交納的稅費：
　　
　　劉女士在海淀區翠微路地區有一套92年已購公房，建筑面積約為80平方米，現2005年10月劉女士頭次將該套房屋進行上市交易，經過幾天的購賣雙方對價格的協商后，較終該套房屋以6180元/平方米的價格即總價款494400元出售給馬先生。
　　
　　對于賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：
　　
　　 1）印花稅
　　
　　印花稅為成交價的萬分之五即494400×0.05%=247.2元
　　
　　對于購方馬先生來說，需交納的稅費如下：
　　
　　 1）印花稅
　　
　　印花稅為成交價的萬分之五即494400×0.05%=247.2元
　　
　　 2）契稅
　　
　　根據2005年8月8日《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》中明確規定：對于頭次上市交易的已購公房等六大類保障性住房在交易過程中均視同為普通住房。契稅按1.5%征收。
　　
　　則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%即494400×1.5%=7416元
　　
　　 3）土地出讓金
　　
　　對于頭次上市交易的公房來說，購方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%=1248元
　　
　　綜上，對于購方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。
　　
　　房屋性質——二手商品房
　　
　　就目前市場情況來看營業稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產出售者的預期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中購賣雙方需交納的稅費。
　　
　　幾年前，李先生在望京地區購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購購時價為6000元/平方米，總價為85.2萬元，現2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。
　　
　　對于賣方李先生來說，需交納的稅費如下：
　　
　　 1）印花稅
　　
　　成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%=497元
　　
　　 2）營業稅（稅率為5.5%，其中包含城建維護費和教育附加費）
　　
　　假如1：李先生房屋持有時間在2年以內，需全額征收營業稅即為994000×5.5%=54670元。
　　
　　假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米,按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業稅，即應交納營業稅為（994000—852000）×5.5%= 7810元。
　　
　　對于購方來說，購購該套二手商品房需交納的稅費如下：
　　
　　 1）印花稅
　　
　　成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%=497元
　　
　　 2）契稅
　　
　　契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中購方要購購的房屋面積為142平方米超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%的征收，即為994000×3%=29820元。
　　
　　綜上，對于購方來說應支付的稅費為30317元。
　　
　　房屋性質——經濟適用房
　　
　　經濟適用房是國家為補貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對于購購經濟適用房的消費者來說也有一定的限制，不是所有人都可以購到經濟適用房。而對于再次上市交易的經濟適用房來說稅費的交納也顯得略微復雜些。經濟適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個例子分別來說明5年以內和5年以外上市交易經濟適用房的交納稅費情況：
　　
　　案例一
　　
　　小王畢業后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購得一套經濟適用房，建筑面積為60平方米，總價為15.9萬元。但現在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時間約在三公里內，搞得小王每天筋疲力盡，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區另購一套房屋。
　　
　　對于上例來說，小王的房屋屬于5年以內出售，則購賣雙方需交納的稅費如下：
　　
　　對于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購購經濟適用房條件的人，且出售價格不應高于購購時的單價。交納稅費僅為印花稅即較高為159000×0.05%=79.5元。
　　
　　對于購方來說，要分兩種情況：
　　
　　一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大于實際購購房屋的成交總價（15.9萬元），則購方需交納稅費有：契稅（按成交價的1.5%繳納）和印花稅（按成交價的0.05%繳納）
　　
　　經過計算交納稅費為，契稅為159000×1.5%=2385元，印花稅為159000×0.05%=79.5元。
　　
　　另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購購房屋的成交總價（15.9萬元），則購方需交納稅費有：契稅（按成交價的1.5%繳納）和印花稅（按成交價的0.05%繳納），和差價部分的綜合地價款10%。假設政府審批購房人的購房總價為13萬元。
　　
　　經過計算交納稅費為，契稅為159000×1.5%=2385元，印花稅為159000×0.05%=79.5元，綜合地價款為（159000-130000）×10%=2900元。
　　
　　案例二
　　
　　家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環境，現打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經濟適用房轉讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積80平方米，當時購入價為21.2萬元。現毛先生打算以35萬元的總價將其售出。
　　
　　由于該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，并可以市場價出售。
　　
　　對于上例來說，毛先生的房屋屬于5年以外出售，購賣雙方需交納的稅費如下：
　　
　　對于賣方毛先生來說，需交納的稅費如下
　　
　　 1）印花稅
　　
　　印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%=175元
　　
　　 2）綜合地價款
　　
　　綜合地價款為成交總價的10%即350000×10%=35000元
　　
　　即賣方需交納稅費為35175元。
　　
　　對于購方來說，需交納的稅費如下
　　
　　 1）印花稅
　　
　　印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%=175元
　　
　　 2）契稅
　　
　　契稅為成交總價的1.5%，即350000×1.5%=5250元
　　
　　即購方需交納的稅費為5425元。
　　
　　總之，中原地產三級市場部研究人士為您總結一些目前在二手房交易過程中需交納的稅費，希望能給您在置業過程中起到一定的指導作用。但這并不是全能的，并不是適合任何房屋，因此提醒消費者在交易過程中還要根據自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。

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