房企趁低儲(chǔ)地備戰(zhàn)擴(kuò)張

　　盡管“金九”時(shí)節(jié)樓市未迎來開門紅，但9月的土地市場(chǎng)卻毫無疑問的火熱了起來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止20日，已有20余家上市公司公告拿地，其中，僅萬科一家即斥資近70億。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)10家龍頭房企(保利、碧桂園、富力、恒大、華潤(rùn)置地、金地、龍湖、世茂、萬科、中海)的監(jiān)測(cè)顯示，這10家龍頭房企年內(nèi)的拿地金額已經(jīng)達(dá)到820億元。9月至今，十家龍頭房企中有三家(萬科地產(chǎn)，恒大地產(chǎn)和華潤(rùn)置地)出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)95億元。

　　盡管土地市場(chǎng)火熱，但評(píng)級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為未來中國(guó)樓市出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的可能性仍有限，并預(yù)期下半年樓價(jià)平均再跌5%。

　　　　部分地價(jià)回到2008年萬科帶頭抄底拿地

　　進(jìn)入9月，龍頭房企即掀起了一股搶地潮，截至20日，已有20余家上市公司公告拿地。在這一輪拿地狂潮中，萬科的動(dòng)作尤為矚目。9月5日，萬科在22輪競(jìng)價(jià)后較終擊敗中海，以13.65億元成功競(jìng)得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南一地塊，地塊面積115671平方米，成交樓面價(jià)4720元/平方米。就在天，萬科再次擊敗中海和保利，以總價(jià)33.06億元摘得合肥廬陽(yáng)區(qū)總面積達(dá)到775.34畝的連體地塊，平均溢價(jià)率超過37%。至此，萬科兩天內(nèi)拿地支出已超過46.7億元。

　　華潤(rùn)、中海、保利、綠地、龍湖、榮盛等房企也于近期屢屢在土地市場(chǎng)上“出手”。其中，華潤(rùn)置地于9月5日和7日分別以總成交價(jià)8.3億元及10.84億元，競(jìng)得溫州甌海區(qū)兩地塊和成都某地塊。

　　“從當(dāng)前地塊的出讓價(jià)格來看，確是較為合適的拿地時(shí)機(jī)。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　萬科高調(diào)拿地姿態(tài)延續(xù)，11日，萬科再次出擊，以15.8億競(jìng)得廣東順德商住地塊，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尶們r(jià)的紀(jì)錄。這也是萬科在6天內(nèi)拿下的第四宗地塊，共斥資68.9億元，超過了8月全月。

　　“此時(shí)出手拿地并非下注后市回暖，而是低價(jià)補(bǔ)倉(cāng)。部分區(qū)域的地塊價(jià)格幾乎回到了2008年。”萬科總裁郁亮向記者道出頻頻拿地原因。

　　“房企拿地加速主要是在銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)的背景下，一方面財(cái)務(wù)狀況改善，拿地能力增加；另一方面房企可售貨源有所消耗，拿地意愿增加。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者說，地方政府推地力度加大，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出增多也是9月以來龍頭房企加速拿地的原因。

　　　　11家房企加快融資或表示計(jì)劃融資

　　“土地市場(chǎng)的回暖跡象在9月份表現(xiàn)得十分突出，萬科、中海、華潤(rùn)、綠地等巨頭在短短的幾天內(nèi)，累計(jì)新增儲(chǔ)備土地達(dá)百億元。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，為保證擴(kuò)張后的資金需求，房企加快了融資步伐，且在樓市回暖情況下，房企融資風(fēng)險(xiǎn)下降。

　　龍湖地產(chǎn)昨日發(fā)布公告稱，已于18日就配售及認(rèn)購(gòu)股份與配售代理方花旗、高盛簽訂協(xié)議，以全面包銷基準(zhǔn)價(jià)11.88港元的價(jià)格，以先舊后新的方式配售合共2.6億股份，共計(jì)獲得款項(xiàng)總額約30.89億港元。除龍湖外，佳兆業(yè)有意發(fā)行總值2.5億美元(約19.5億港元)債券，連同路勁、富力及華潤(rùn)置地先后所發(fā)的票據(jù)及簽訂的銀行貸款，上述5家房企于近兩個(gè)月合共集資達(dá)130億元。

　　而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，僅9月份以來，至少有11家房企進(jìn)行過融資或者明確表示有融資意愿。常清進(jìn)一步指出，尤其是在庫(kù)存逐漸消化之后，制約房企長(zhǎng)期發(fā)展和盈利的主要因素仍是土地儲(chǔ)備。“近期土地市場(chǎng)加大供應(yīng)，且性價(jià)比較高，房企為補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)資金需求量較大。”

　　　　難言全面回暖標(biāo)普料下半年樓價(jià)跌5%

　　張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)是否迎來全面性的回暖尚需觀察，要看政策是否將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施；要看一手市場(chǎng)成交情況，因?yàn)檫@直接影響到開發(fā)企業(yè)資金鏈；第三要看出讓地塊的自身?xiàng)l件比如位置、體量、規(guī)劃等。

　　“但在房企資金得到支持的情況下，四季度的搶地潮或更為明顯，不過下半年土地價(jià)格不會(huì)有大幅上升的情況。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　值得注意的是，盡管房企拿地火熱，但標(biāo)普依然認(rèn)為未來中國(guó)樓市出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的可能性仍有限。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布較新報(bào)告稱，過去六個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于流動(dòng)性增強(qiáng)和銷售量增加，房地產(chǎn)開發(fā)商信用和整體行業(yè)狀況有所改善，但前景仍不容樂觀，預(yù)期下半年中國(guó)住宅樓價(jià)平均再跌5%。

　　“主要原因是經(jīng)濟(jì)前景疲弱，進(jìn)而打擊購(gòu)購(gòu)力和投資意愿。而受2011年以來全行業(yè)降價(jià)和積極促銷影響，多數(shù)獲評(píng)級(jí)開發(fā)商的毛利潤(rùn)率和息稅及折舊攤銷前的利潤(rùn)率將承壓。”標(biāo)普企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓指出，房地產(chǎn)開發(fā)商的庫(kù)存量現(xiàn)時(shí)仍偏高，減價(jià)促銷的情況延續(xù)至今年上半年，由于房企收入入賬時(shí)間較銷售時(shí)間有所滯后，故相信明年毛利率有機(jī)會(huì)下滑，水平或在5%左右，成交則維持平穩(wěn)。

　　政策方面，標(biāo)普表示，預(yù)期中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)采取差別化政策。一方面，政府會(huì)鼓勵(lì)自住購(gòu)房者的需求和供給。另一方面，政府會(huì)繼續(xù)控制投資和投機(jī)需求。未來12個(gè)月內(nèi)限購(gòu)措施將可能持續(xù)。

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