秦虹：本人來自住房和城鄉建設部政策研究，不是政策研究室。我們部里有一個政策研究室，他的司長叫（倪和），別到時候倪司長以為我冒充他在外面發言，我是政策研究，不是政策研究室。

　　我從新加坡過來，在新加坡的時候接到我們陳總的一條短信，說讓講2012年的中國經濟和房地產。我想今天給我出了一個比較好講的題目，那我就講一講中國的今年的經濟形勢，今年的房地產。怎么樣來講這個形勢呢？數據是較有發言權的。頭先談到宏觀經濟形式，這是國家統計局對今年一季度，整個宏觀經濟預警指數所做的一個圖表，大家看到這個圖表分了這么幾個層次，較上面是過熱，中間黃色是趨熱，較中間圍繞虛線的上下是穩定，再往下是曲折，再往下深一點的藍色高過冷。根據國家統計局宏觀經濟景氣指數所作的預警指數看，當前中國經濟正在穩定地這樣一個空間之內，既不過熱，也不過冷。這是宏觀經濟預警信號圖，紅燈表示熱，黃燈表示偏熱，綠燈表示運行正常，正是恰恰好運行正常，淺藍色燈是偏冷，深藍色是冷。（PPT）大家看較右邊的這個圖，是2012年3月份季度，這里面只有三個淺藍色的燈，就是偏冷，一個是工業生產指數，一個進出口額，一個是貨幣供應MR，其他的所有指標都在綠燈區，顯示著中國經濟目前的狀況，整體運行平穩良好。

　　這個是整個宏觀經濟的目前狀況。我們看了前面，這個圖的前端，年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期，而我們現在是不冷不熱。國民經濟運行整體出現了緩中趨穩的跡象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比較低。但是這個增速高于全國今年預計7.5的預期目標，也就是說今年經濟增長的DGP增速，又可以呈現的一個情況是前低后高。從主要經濟指標的增長速度看，規模以上的工業增加值同比增長了11.9%，這個11.9%比一到二月份回升了0.5個百分點，社會消費品零售增長是15.2%，它回升了0.5個百分點。數目增長8.9%，回升了2個百分點，貨運增長12.1%，回升了0.4個百分點。這個是主要的經濟指標，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續回落。

　　第三個就業繼續增加，就是反映了實體經濟是否活躍、是否趨冷的一個重要指標就業，我們看到一季度全國城鎮新增就業300萬萬，同比繼續增加，而不是減少。東部地區民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解，農村外出務工勞動力同比增長了3.4%。什么意思呢？當前宏觀經濟的整體情況，我認為是處于一個綠燈區。這個綠燈區顯示著中國經濟目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對中國經濟過于悲觀，沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，大概是全國的各個省份的一半省已經完成換屆，還有一半省區市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會陸續全部完成。換屆以后，新一屆的政府仍然會推動當前經濟發展的思路。今年又是“十二五”的年，大家也都知道每個五年計劃的年，都是經濟增長中增長速度相對比較高的一年，今年又是十八大換屆。所以我相信今年的中國經濟不會出現過于的悲觀。我們的一些同行，普遍是悲觀的，把中國經濟看得很冷。但是我認為我們對中國經濟發展，今年還是充滿信心的，在整個經濟區是在綠燈區環境內運行，沒有太大的問題。說今年的宏觀經濟怎么樣？就是這樣的情況，增速前低后高。國家已經有預期說，今年的經濟增長速度比去年可能要放緩，放緩到7.5，但是我們認為實際增速會高于這個增長速度，普遍的各個機構的預測是8%到8.5%之間，是這么一個狀況，這是宏觀經濟。今年的宏觀經濟，簡單說、概括說就是這樣的。

　　個是房地產市場當前的情況，房地產的市場情況，我們也通過數據來反映情況，全部的數據都來自于國家的統計局。我們看到全國房地產開發投資增速在一季度增速達到23.5%，這個增速比去年一季度34%已經下降了10個百分點，就是房地產開發的增長速度的增長速度下降了10個百分點，這個增速下降可能還會延續。個，房地產開發投資增速下緩，東部地區下降較明顯，西部只下降了1個百分點，東部下降了6個百分點。為什么這樣？大家知道東部地區受調控政策的影響是較明顯，頭先是長三角，其次是珠三角，再次是京津地區，所以它們企業的經濟壓力相對更大，他們對未來得市場預期，相對來說更加不穩定，那么它們不確定性更大，所以他們對投資的積極性來看，還是非常謹慎，所以他們的投資下滑比較明顯。

　　全國房地產開發企業土地購置面積的增長速度，今年一季度已經是負增長13.9%，而去年同期增長32.7%。也就是說開發企業由于對未來的市場預期不穩定，由于現代企業不穩定的狀態，由于我們對調控的政策，還是處于動搖的發展階段，開發企業減緩了開發投資的增長的具體表現，就是在拿地的方面，他的積極性有所降低。所以全國的房地產開發企業土地購置面積已經出現了負增長。但是我想今年土地的負增長，即使土地負增長繼續延續，對開發企業的土地存量仍然還是比較大，這個不會有太大的問題。全國住房新開工面積的增長速度，今年三季度負增長5.2%，而去年同期接近20%的增長。開發企業在當天的形勢下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業開始出現。所以住宅的新開工增長速度出現了一個負的增長。

　　也就是說，我們看到的所有全面的指標，都是反映了房地產的市場的前端，前端供應端。供應端市場表現出來的前端市場的一個情況，就是收縮。末端市場出現的情況，我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度，今年一到二月份時候負增長21.9%，今年一到三月份是負增長14.6%，現在銷售額和去年同期相比仍然是負增長，但是負增長的幅度相對緩解，商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價格和成交量的一個體現。全國商品住房銷售面積增長速度，從今年一到二月份負增長16%，到一到三月份今年一季度負增長15.5%，負增長的程度似乎也有所緩解。這是全國商品住房的銷售面積的增長速度，一到二月份是較低的，負增長16%，現在已經開始趨于緩解。

　　庫存，大家都說現在看到企業庫存量大，商品住房的代售面積1.9億平方米，什么概念？說這個大家可能很多沒有概念，就是2008年庫存量的時候是1.8億平方米，現在的庫存量是1.9億平方米。也就是說，現在開發企業的商品住房的代售住宅，庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個情況，就是他在一到三月份是較高的，一到三月份的時候和代售面積的總量都有所下降，這是代售面積的增長速度，這是末端市場。末端市場我們看到的是進一步下滑的趨勢，我們看到的情況似乎在趨緩，就是兩端，一個上端、一個末端。我們看開發企業的資金周轉速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時期，一季度開發企業的增長速度只有8.2%，仍然反映了企業的資金目前還是比較偏緊的狀態。但是我同意陶冬先生的結論，隨著前端市場和末端市場的變化，開發企業的資金緊張的狀況會逐步得以緩解，因為投資開發前期收縮了，開始銷售剛性需求的增加了，所以逐步得到銜接。從房地產的開發企業的投資額和銷售額比重，開發企業的資金狀況，這兩個之比，我們看到的是126，就是他投出去的額，比他賣出去的錢還要多，這個數字是什么概念呢？比2008年較困難的資金壓力的時期137略好一點，2008年企業資金鏈較緊張的時候，這個比值137，現在是126，略好一點。也就是說總體上開發企業的資金狀況不樂觀，但是今年開發企業和去年和2008年企業不同在于，2008年的時候，所有的開發企業，大中小企業所有的企業資金鏈都非常緊張，今年企業的情況是總體比較緊張，結構性差異很大，有的開發企業真的很緊張。錢壓力很大，負債率比較高，融資成本高，但有一些企業，相對來說，資金壓力并不是很大，結構性差異非常大。

　　（PPT）這是房地產市場的價格，商品房銷售的價格，來自國家統計局的數據。紅色是同比價格上漲的城市，70個大城市，藍色的是同比下降的的。我們可以看到現在以價換量的，還是比較明顯，70個大城市里面，它占到一半多點是屬于價格同比下降。大家注意到這個圖，我們國家統計局反映出來的價格變化，無論是同比上升，還是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，這是一線城市，一線城市北京、廣東、上U海、深圳，商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負增長一點幾。為什么會有這樣的情況？我也在考慮，我們在媒體上反映出來的問題，經常看到這個項目打折10%，那個項目打了20%%，應該是降了20%的，怎么國家統計局的數字只有零點幾的同比的增長，同比的負增長，就沒有看到10%、20%的價格下跌呢？我想可能還是因為結構性的。這次的這個結構性，就是再一個城市有的項目價格下調了10%、20%，有的項目價格就沒有調。可能就是因為它是一個結構性的，所以才導致這樣統計的一個結果。所以我們看到一線城市的價格，同比出現了不到2%的負增長，這是價格的漲幅。這是所有的房地產市場的整體情況。

　　今年的房地產市場，在調控政策的影響下，我們寄希望于今年房地產市場是一個平穩之年，大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪里去，我們也不要沒有理由對房地產市場過于樂觀，也沒有對宏觀經濟過于悲觀，對房地產企業沒有理由過于悲觀，就是這么一個判斷。企業、城市結構性差異特別大，就是今年房地產市場的特點，結構性差異特別大。

　　在這樣的情況下，我們看到從政策層面上，國務院去年的經濟工作會議上，再加上今年的兩會都在提出來，加快普通商品房的建設和擴大有效需求需求。我想政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策意圖，一方面它說不動搖，主要是控制投資性需求不動搖，但是市場滿足剛性需求、滿足自主性需求，加大普通商品房的供應，這個目標還是很清晰的，調控市長的目的不是要扼殺市場，而是促進市場的健康發展。不希望房地產市場是靠投資需求和投機需求來支撐這個市場，希望的市場是真正的靠自主性需求來支撐這個市場，這個市場就相對來說比較健康。

　　在這樣的一個政策和市場環境下，我認為房地產開發企業現在已經出現了四大變化：大變化，就是越來越多的開

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！