政府部門對小產權房的打擊力度正在加大。4月9日，國土部公布了5起國土資源領域違法違規案件的查處結果。其中包括沒收北京市延慶縣張山鎮上郝莊村委會違法建設的小產權房。而此前的3月底和2010年7月，北京房山區青龍湖鎮和懷柔區楊宋鎮，均有開發商因為開發小產權房而被追究刑事責任，基層干部被撤職。

　　但這未能斬斷小產權房的利益鏈。記者調查發現，小產權房依舊在銷售，一些小產權房項目還想好了應對之策，以簽訂長期租賃合同代替以前的購賣合同。

　　新對策：出售變出租

　　在北京某房產網站，有一則頗為奇怪的“帖子”：“（出售）沙河北大橋啟航公寓，8萬3，起租40年。”表面上看，這個標題前后矛盾，既然出售為何又談起租？原來，這則出售廣告的后面，還有一句新鮮的介紹語，“您在43年內，不用擔心房租漲價，因為您就是房子的主人，再沒有被迫搬家的煩惱，也沒有購商品房的貸款壓力。”

　　在傳聞國家將全面清理小產權房的政策風口期，小產權房開發商們便想出了以長期出租的方式代替銷售。

　　以啟航公寓為例，出租只是形式，購房者仍需一次性付款，一套45平方米的小戶型需要一次性付款16萬元，享受40年使用權。

　　據代理銷售的中介人員告訴記者，“出租與出售實際上并沒有實質區別，只不過是把購購小產權房簽的出售合同換成了出租合同，同樣是一次性付款，房子的產權也還是歸開發商或當地村委，居住年限也是40年。如果遇到拆遷，同樣能享受拆遷補償。”

　　這并非個案。北京垡頭南站有一片的“小產權房集中區”。近期風聲漸緊，這里的新舊小產權都急于出手，但出售的方式也變成了長期出租。

　　一位小產權房銷售經紀人直接告訴記者，“這就是鉆政策的空子。出租的方式更安全，但這就是變相購賣，不必擔心后續的麻煩問題。今后如果遇到拆遷，拆遷利益也歸你。”該經紀人負責銷售的，是一套房齡3年的二手房，面積為48平方米，總價35萬，要求一次性付款。

　　北京垡頭南站位于北京東南五環，距離東四環僅十時辰車程，附近的村莊近幾年在此興建了成片的小產權房，租售情況頗為不錯。

　　據本報記者調查，北京通州、昌平等區域在售的小產權房，不少都在用以長期出租方式代替銷售。但也還有繼續公開對外出售的小產權房項目。

　　房山區周口店的紅蘋果樂園小區，也是一個典型的小產權房項目，早已是現房，售價3600-4000元/平方米，每套總價35萬左右，聲稱有70

　　年產權，大部分已入住，還剩100多套，需要一次性付款，產權屬周口店村。

　　記者表示出了對國家可能清理小產權房的擔心，上述項目銷售人員表示，“近期的確有人來查過小產權情況，但只是查查手續，并沒有說要清理。”不過該銷售人員坦承，未來不保證國家會出臺新的政策，屆時如果需要辦理“相關手續”，則需要遵從國家政策，而他并不能擔保能為購房者辦理“相關手續”。

　　這位銷售員轉而向記者極力推薦位于通州宋莊的蘇鄰小筑小產權房。該項目是北京的一家小建筑公司開發的，價格便宜，一套70平方米的小產權房，40年居住權，總價17萬-34萬。還剩120套，銷售員催記者要購趕快。

　　“往后拖越被動”

　　國土部是負責清理小產權房的主管部門之一。但記者致電國土部相關負責人，他們均不愿意對此表態。

　　北京大學房地產法研究主任樓建波認為，處理小產權房的問題很復雜也很麻煩，也并不是以國土部一個部門就可以推進。“小產權房要分情況。比如，用地雖然都是集體土地，但有集體建設用地，有村民宅基地的，也有占用基本農田的。占用基本農田的肯定要拆。如果建設用地規劃和施工都有許可，又是在集體建設用地上開發的，從項目手續角度上看，就不能都說是違法違規建設。”

　　“建在集體建設用地上，正規的規劃和施工手續都辦了，我個人不傾向于把它叫做小產權房。因為它是有產權的。集體經濟組織出面投資建設的房子，除了不能賣以外，是有產權的，它屬于集體所有”。樓建波說，對小產權房要區別對待、分類處理。

　　據了解，北京延慶張山鎮被處罰的小產權項目，屬于報批手續不全的問題。張山鎮上郝莊村委會和北京廣澤投資咨詢有限公司在未取得任何批準的情況下，違法占地動工建設。截至2011年7月，共違法占地113.63畝，主要為集體建設用地、林地，建設樓房51棟。

　　頭都經濟貿易大學法學院院長符啟林認為，“治理小產權房較主要的難點，是小產權房的利益主體，已經多元化，很難厘定清楚。”

　　“小產權房開發商賺了錢就跑了，公司注銷了就找不到了。小產權房的購房群體，包含各個層面，甚至還有外國人，韓國人、美國人也購。我碰到一個大連人，他在一個果園蓋小產權房，一畝地蓋一個別墅，很多韓國人購。”不過，符啟林認為，如果由國務院多個部委聯合查處違法違規占地開發小產權房，可能會有一些作用，因為它涉及多個部門。

　　符啟林說，小產權房問題積累了十幾年，到清理的階段了，“否則將越來越復雜，往后拖越被動。”

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