近日，有媒體報道：住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民購購頭套住房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備，一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出。

　　對于這些消息，相關部門既無證實，亦無辟謠。通過這一點，也可反映出現階段房地產政策有些進退兩難，糾結不堪。當前政策可謂“一手硬，一手軟”。針對投資投機性購房需求，依然來硬的，措施是限購、限貸政策不放松。而對于合理的自住需求，尤其是頭次置業需求，則玩軟的，房貸門檻降低是一方面，另外還有部分地方政府出臺政策，給予契稅減免等。

　　然而，從實踐層面來看，“兩分法”政策取向，看似合理，卻難以令市場完全被牽著鼻子走，也即很難精準化地進行分類調控。舉個例子，去年以來投資投機性需求大幅萎縮，這正是調控矛頭所指。孰料，部分自住需求亦被誤傷，頭套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。

　　這一極端傾向，今年以來正在被校正，商業房貸放松、公積金貸款松動、普通住房標準調整，促使春節過后剛需釋放，成交節節攀升。不過，僅靠刺激頭套房需求，只能為市場“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎上再度跳水，卻難以形成持續的成交活躍。因為，對于自住需求的改善需求（主要是二次置業），至今沒有絲毫政策松動，而這部分需求在部分大城市非常重要。

　　不妨通過一二三線城市的戶型比例說事。一般而言，90平方米以下戶型主要面向頭次購房的剛需者，90-140平方米戶型多面向二次改善者。今年3月，一線城市的商品住宅成交量中，90平方米以下戶型占比為28%，90-140平方米戶型成交量占比為39%。二線城市分別為46.2%與41.5%。三線城市分別為25.8%和47.6%。這就意味著，一線和三線城市中，實際上二次改善需求的成交量大于頭次置業需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，光靠頭套剛需，難以促使樓市持續性復蘇。

　　春節過后，2、3月份，全國主要城市商品住宅成交連續兩個月反彈，尤其3月份成交量顯著超過去年均值，這主要拜剛需釋放所賜。而進入4月以來，多數大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現疲態，“含金量”不足也。剛需入市一波過后，若沒有改善需求跟上，實在難言市場企穩。而慣常與投資需求相匹配的高端住宅，已到了忍無可忍（去年以來多捂著未促銷）的地步，近期頻見豪宅“出血”式降價。

　　如此這般，哪有理由看好今年市場？如果成交繼續不振，房價當然會繼續下跌，這確實有助于房價更快地“合理回歸”。然而，一季度全國房地產開發投資和新開工指標的“跳水”，卻讓有關部門擔心對其他相關產業鏈的負面影響。由此看來，上述消息中所謂“一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出”，并非絕無可能性。

　　當前，在保增長和抑通脹之間，宏觀經濟政策有些左右為難；在壓房價和穩交易之間，房地產政策實在是糾結。

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