“低價低量”或主導全年住宅土地市場

　　□記者 高偉 北京報道

　　隨著樓市調控政策嚴厲執行，1月份全國土地市場成交量出現明顯下滑。根據鏈家地產市場研究部統計，2012年1月全國(129個城市)土地成交量僅為921塊，下滑至2010年4月限購政策實行以來的較低點，環比下降50%，同比下降52%；土地供應量為1462塊，環比下降40%，同比下降了27%。

　　數據顯示，2012年1月全國129個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來較低水平，樓面地價環比下降了27%。

　　值得注意的是，一線城市土地市場尤為低迷。被稱為“限購執行較嚴格的”北京，2012年1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21.92億，平均樓面地價為1366元/平方米。這些地塊均以底價成交，溢價率為0，相比于之前市場平均價格，已現下調之勢。

　　與北京類似，上海1月份經營性土地合計總成交面積約為25.78萬平方米，同比減少72%；1月經營性用地成交總金額約為26.28億元，同比減少70%。成交的6幅經營性用地也均以底價成交。廣州1月份土地市場總成交金額為2.9億元，而去年同期則為28億元，縮水幅度接近九成。

　　另外，北京、上海等城市近期先后下調了2012年的土地收入預期。上海透露2012年國有土地使用權出讓的預算收入為1250億元，相比2011年1491億元下降16%。北京今年土地出讓預期收入為900億元，較2011年北京的土地出讓總收入1233.68億元下降27%。

　　中國房產信息集團分析人士孫田告訴《經濟參考報》記者，部分一線城市在年初下調土地出讓預期收入意味著這些城市的土地供應量同比將有所下調。“北京、上海基本是土地市場的風向標，這個信號的釋放將對二、三線城市的年度土地供應計劃產生一定影響。出于對調控政策未來將逐漸穩定的預期，以及地方政府土地供應的持續性，預計2012年全國經營性土地供應總量將低于同期，但降幅比例不會太大。”

　　鏈家地產市場研究部馮聯聯告訴《經濟參考報》記者，2012年1月份全國土地市場住宅用地多以低價成交，住宅用地平均溢價率為4年來較低點，成交數量則為近3年內較低。

　　馮聯聯告訴記者，2012年上半年，全國住宅用地低價成交仍將是主要趨勢。一方面因為限購政策的繼續執行使得房企在商品房用地投資中更為謹慎；另一方面2011年房企資金壓力仍將持續，若銷量低迷，房企很難高價拿地。

　　“此外，今年住宅用地中超50%用于保障性住房建設，對于配建保障房的住宅地塊，房企出于利潤的考慮，拿地積極性也會有所降低。”馮聯聯認為，“在多個因素影響下，2012年全國住宅土地市場‘低價低量成交’將為主要趨勢，而住宅用地成交量減少，將會影響到未來市場的住房供應。”

　　馮聯聯進一步分析認為，隨著住宅用地市場的回落，預計風險更大的商業地產開發將會更趨于理性，而房企的謹慎態度則是促使市場呈現低價成交的主要原因。“資金鏈穩健、有拿地計劃的企業多在2011年以低價購得土地儲備。當前大部分房企則在2012年積極執行過冬政策，謹慎拿地或無拿地計劃，預計短期內全國土地市場將不會出現明顯反彈。”

　　中原地產市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，在目前情況下，土地市場的冷清將進一步加速樓市下行趨勢。“土地價格的下調將給開發商降價帶來更大的動力，不僅會直接拉低項目銷售價格，更使得開發商為了獲得資金拿地，而考慮降價銷售。”

(經濟參考報)

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