《財經日報》少有從官方渠道獲得的消息顯示，截至2011年底，全國未竣工房地產項目15.04萬宗，面積47.99萬公頃，4倍于過去三年年均實際供應量。

　　此前，中國房地產數據十分龐雜，但官方極少發布這一類數據。

　　促開發、促竣工

　　業界觀點認為，中國目前的房地產項目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計算，當前全國未竣工的房地產項目可以建成72億平方米的房屋。

　　我國住宅類的開發周期一般是兩到三年，市場上具有一定規模的未竣工項目是合乎行業規律的，未竣工項目過少則意味著未來房源供應可能趨緊，過多則可能引發樓市泡沫，出現爛尾樓等。不過，這個規模多大才算“合理”，業界并無統一意見。

　　過去幾年房價連年上漲，在一些房地產企業人士看來，土地供應不足是根本性的原因。國土部門因此也開始推動商品房用地的積極入市，不過在樓市成交低迷的2011年，企業購地的熱情不復存在，土地流拍層出不窮。

　　官方數據顯示，2011年全國供應商品房用地145萬畝(約9.67萬公頃)，同比僅僅增長4%。而中國指數研究院的數據則顯示，2011年全國130個城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7473宗，成交面積37354萬平方米，同比減少16%。

　　土地是否能夠成交本身是市場行為，但土地出讓后如果不能在合同約定時間內竣工并銷售，則應受到政府的監管和處罰。

　　國土資源部出臺的土地閑置處置辦法規定：超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

　　為了防止土地供應后出現閑置或不及時開發，國土部近期已經強調，各地要把促開發、促竣工作為2012年的工作，促進已供土地的開發，增加住房有效供給，在落實國家房地產調控政策的同時，促進土地的有效使用。

　　未來庫存壓力或增大

　　我國商品房銷售實行預售制度，雖然項目未竣工，但只要達到了一定投資和建設進度即可對外進行銷售，所以上述15萬宗未竣工房地產項目中應有少部分已經對外銷售。但剩余的大部分將在未來數年內逐步推向市場，如果彼時樓市銷售低迷依舊，國內樓市的庫存壓力或將進一步增大。

　　國家統計局1月17日發布數據顯示，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比2010年增長4.9%，商品房銷售額59119億元，同比增長12.1%。當然，兩個數據的增幅均出現較大幅度的下降。

　　更值得關注的是城市樓市銷售大多出現了下降。如房地產重鎮北京，其2011年商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。

　　中國指數研究院報告顯示，2011年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%，二線城市樓市總體成交量同比下跌18.01%。

　　北京中原市場研究部較近統計數據也顯示，截至2011年年底我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處于高位運行狀態。

　　“庫存消耗成為目前處于調控周期下的房企特別是二三線城市及二三線房企的難題。”北京中原市場研究部總監張大偉稱。

　　在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，多家房地產開發企業已經下調2012年銷售目標計劃，部分開發商提出銷售零增長。

(財經日報)

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