2011年土地市場低迷，今年市場同樣不容樂觀。業內人士預計，2012年上海市總的供地計劃變化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所調整；2012年上半年土地市場或延續冷清態勢，商品住宅和商辦用地出讓不容樂觀，土地價格可能繼續下跌。

土地供應計劃或微調

2011年，上海市住宅供地規模創下歷史新高，年初計劃供地1200公頃，比2010年增加100公頃。在1200公頃的供地總量中，商業住宅類用地僅為360公頃，占總量30%；帶有政府保障性質的“保障性住房”（經濟適用房）、“棚戶區改造”（動遷安置房）和“中小套型商品房”三類用地分別為200公頃、400公頃以及240公頃。保障房性質的住宅用地占供地量的70%。

不過，由于市場低迷，上海2011年的住房用地成交了1031萬平方米，只完成了計劃的85%。搜房網統計顯示，2011年上海商品住宅用地成交面積481.51萬平方米，同比減少16.97%，成交金額共計470.41億元，同比減少39.54%，住宅用地呈現量價齊跌的態勢。

中國房產信息集團研究總監薛建雄表示，2011年上海的供地情況完成得并不好，保障房供地計劃完成情況較好，但商品住宅用地出讓冷清。預計2012年總的供地計劃變化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所調整。保障房用地供應規模去年達到峰值，今年會下降一些。商品住宅用地的價格可能繼續下降。

上海市投資學會副會長陳湛勻表示，上海土地供應中占較大比例的保障房用地對房價的下滑和市場降溫起到了推進作用。在沒有新的政策信號情況下，未來土地市場各方態度謹慎，開發商拿地理性，市場冷清。

此外，業內人士分析，2011年盡管土地市場不好，上海市仍能超額完成預算的原因，主要是2011年實際的土地供應量高于年初預期。2012年土地出讓預算目標較為保守，已經考慮了市場因素，即便2012年房地產及土地市場依舊低迷，上海市預計依然能夠完成預算。

理性評估地塊起拍價

2011年12月初，上海黃浦江沿江7號地塊出人意料地流標。這塊位于浦東世博園和陸家嘴之間的純住宅地塊，以2.3萬元/平方米的低價起拍，但仍無人問津。1月13日，原本是松江區“大學城商務廣場N5號”地塊進入現場競拍環節的時候，在拍賣前突然終止出讓，實際上是流拍了。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析，由于新房銷售受阻，庫存大漲，目前開發商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被堵死，預計2012年的土地出讓市場形勢更加嚴峻。各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價。

經過一年的嚴厲調控，2011年各地的土地出讓收入已普遍縮水。據中國指數研究院統計，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。而2012年1月全國主要城市土地成交量依然低迷，北京土地出讓金減少三分之二，上海縮水了七成，廣州縮水了九成。業內人士認為，對于嚴重依賴“土地財政”的地方政府來說，目前已到了需要轉變發展方式的時候。

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