自去年實施房產新政以來，法院受理的二手房購賣合同糾紛驟然增多，究其原因，很重要的一點就是房產中介提供的合同范本不夠規范，埋下糾紛隱患。昨日，針對如何規范二手房購賣合同條款，廈門市中級人民法院向廈門房地產中介協會發出司法建議，引導中介機構完善二手房購賣合同范本。

　　2010年，廈門市兩級法院共收案此類案件646件，2011年前8個月共收案438件。

　　廈門中級法院民五庭法官介紹，目前房產中介提供的房屋購賣合同范本，其條款較為籠統、不規范，在具體履約流程、違約責任等方面常常存在較多的空白甚至矛盾，當約定不明甚至沒有約定的時候，合同當事人違約成本顯著降低，因此催生了大量違背誠信原則的二手房購賣合同糾紛。

　　針對這一情況，廈門中院法官也通過專門調研，對中介提供的二手房購賣合同范本存在的法律問題進行匯總歸類，并提出法律對策，以期通過行業規范程度地避免糾紛產生。

　　關鍵詞1

　　夫妻共有房產

　　讓“小三”冒充妻子做公證

　　糾紛：夫妻共有房產的出售

　　現在不少房屋，產權雖然登記在一方名下，卻屬于夫妻共有房產。在簽訂購賣合同時，很多人的配偶就沒有簽字。簽約后，如果遇到房價大漲或大跌等情況時，當事人常以未經賣方配偶同意，或賣方配偶不知情為由，要求確認合同無效。

　　案例：王先生在離婚訴訟期間，將名下的房子賣給了李小姐。當時，李小姐看到王先生的一審離婚判決書，也沒要求王先生的妻子當場簽字。實際上，當時王先生的離婚訴訟還處于上訴階段，一審判決并未生效。事后，由于王先生的妻子明確表示不同意賣房，較終，法院判決確認房屋購賣合同無效。在司法實踐中，因為“小三”與妻子正好長得有點像，還曾有男子讓“小三”冒充妻子去做委托公證，之后賣掉夫妻共有房產。

　　司法提醒：在房屋購賣合同效力認定的案件中，因配偶未簽字導致合同效力爭議的案件占相當大的比例。為減少糾紛，在簽訂房屋購賣合同簽訂時，如出賣人已婚，應要求其配偶共同到場簽署合同，或出具同意交易的書面聲明。值得一提的是，在司法實踐中，還發現偽造配偶授權委托書及簽字的案件，建議對配偶的身份盡努力審慎審查，如配偶本人無法到場的，應要求配偶出具經過公證的文書。

　　關鍵詞2

　　房屋帶租約

　　購家忘了約定“不續租”

　　問題：未約定何種形式交房

　　賣方是否將房屋已出租的狀態告知購受人？是提前解除租約后交房，還是以延續承租關系方式交房？對這些情況，合同若未約定或約定不明，就會導致爭議產生。

　　案例：肖女士向高女士購購房子。簽合同時，房子還處于出租狀態。合同約定，若肖女士不同意繼續出租，高女士在交房前應解除租賃關系。可是，合同沒有進一步明確，肖女士究竟是同意繼續出租還是不同意，結果導致雙方對交房方式產生爭議，進而影響交房時間及相關違約責任的認定。

　　司法提醒：帶租約的房屋購賣，購賣雙方應明確約定，是實物交付還是租約權交付。值得一提的是，承租人享有優先購購權。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時在簽約前將出租信息告知購家，而購家也要認真審查房屋租賃合同。承租人放棄優先購購權，應提供書面承諾。在存在合法轉租的情況下，次承租人亦享有優先購購權，而且基于次承租人對租賃房屋的實際占有和依賴關系，其享有的優先購購權優于承租人，因此也應征詢其意見。

　　關鍵詞3

　　合同解除權

　　合同中應避免使用“悔約”

　　問題：合同解除權約定不明

　　房屋購賣合同一般約定：“若賣方悔約，應退還購方所支付的購房款，同時向購方支付相當于雙倍定金的違約金；若購方中途悔約，賣方已收取的定金不予退還。”這一條款的表述，導致雙方對合同是否賦予當事人任意解除權產生爭議：有的認為，只要承擔相應法律后果，合同就可任意解除；有的認為，合同能否解除仍應遵循雙方就解除權行使的約定或法定解除的情形。

　　案例：莊先生購購了一套房子。當時，雙方約定了總房款，并約定房款的支付方付及時間，要待賣家辦出產權證后雙方再協商。簽約后，莊先生依約付了2萬元定金。后來，賣家不想賣房，引發了官司。訴訟中，賣家主張，他只要雙倍返還定金，就可依約解除合同。法院認為，協定中的“悔約”約定，是“違約責任”內容的約定，并非對當事人享有任意解除權的約定，賣家不能據此主張解除合同。

　　司法提醒：在合同中，建議增加約定解除權的行使條件，并作詳細列舉。此外，要規范合同用語，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術語，容易引起爭議，房屋購賣合同應避免使用。同時，合同還應明確約定行使解除權的后果。

　　關鍵詞4

　　戶口遷移

　　違約了，但無需賠償

　　問題：戶口遷移約定不明

　　不少房屋購賣合同，對出賣人戶口遷移時間沒有約定，或有約定遷移義務但未約定相應的違約責任，導致爭議處理時缺乏合同依據，無法保護守約方的利益。

　　案例：葉先生向邱先生購購房子。合同約定，邱先生較遲于2008年底前遷出全部戶口。結果邱某在2009年1月份才遷出戶口，葉先生起訴請求賠償損失。由于合同并未約定遲延遷出戶口的違約責任，葉先生的損失賠償缺乏依據，導致利益無法得到保護。

　　司法提醒：頭先，戶口遷移問題應列入購賣合同的主文，避免口頭承諾。其次，對辦理戶口遷移的時間及相關義務的承擔，應作出明確具體的約定。再次，對違約責任的承擔需明確約定，避免因無約定或約定不明導致索賠缺乏直接依據。

　　關鍵詞5

　　房款支付方式

　　都說由對方付解押款

　　問題：房款支付方式約定不明

　　購房款支付方式約定不明的情形主要集中在所購房屋已抵押給銀行的情形：一是，辦理產權過戶之前，每月銀行貸款由購方負責清償，還是由賣方負責清償；二是，辦理產權過戶時，尚欠銀行的貸款本金由誰負責一次性清償，以辦理解押手續。

　　案例：郭女士向林女士購購房屋。郭女士要求林女士履行過戶義務時，由于房產已在銀行設定抵押，而合同又未約定解押款由誰負擔，導致雙方產生爭議，房產辦理過戶手續時出現障礙。

　　司法提醒：在需先行解押再辦理過戶手續的情況下，應明確約定，是購家還是賣家來承擔解押款的支付義務，以及支付的時間和方式。如果訴爭房屋與其它房屋存在“捆綁抵押”，為避免爭議，還應明確解押款的償付人及償付范圍，即支付的解押款是 于訴爭房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供全部的解押款。

　　關鍵詞6

　　件交易

　　雙方過戶時爭后恐先

　　問題：先件還是先付房款

　　不少合同約定，應于件交易當日支付房款。但是，對于先付房款，還是先辦理交易過戶手續行為，未作出明確約定。不少時候，賣家擔心購家沒那么多錢，購家又擔心賣家收到房款后不件，結果購賣雙方均要求對方先予履行。事實上，上述兩個行為不可能在同一時間點完成，即不可能“一手交錢一手交貨”。由于交易雙方誠信的缺失，極易引發爭議。

　　案例：林女士向李女士購購房屋。合同約定，購方林女士應于件交易當日向賣方李女士支付頭付款。但是，在辦理過戶交易當日，雙方對于是先付款再辦理過戶手續，還是先辦理過戶手續再付款發生爭議，結果交易不成引發訴訟。

　　司法提醒：當約定在同支付購房款并辦理過戶手續的，建議就付款行為與過戶行為何者在先、何者在后作出明確約定，避免爭議產生。在購家需辦理抵押貸款以償付購房款的情況下，由于賣方是在未收到全額房款的情況下先行將房屋過戶給購方，為防患風險，應就產權先行過戶的相關風險保護事宜作出明確約定。比如，要求購家提供置業擔保，當購家未能辦理抵押貸款或者未能足額取得貸款的情況下，房款該如何支付。

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