二手房降價蔓延至剛需盤

　　12月間，全市二手房降價繼續蔓延。

　　21世紀不動產上海區域市場的統計顯示，全市監測的40個標桿樓盤中，大戶型有5跌，跌幅介于1.69%-11.29%；中戶型有5跌，跌幅介于3.17%-19.05%；小戶型有6跌，跌幅介于1.82%-8.42%，降價樓盤的個數與11月相比基本持平。所有戶型無一出現價格上漲。但本次新增的降價樓盤，已由上月的中高端樓盤蔓延至剛需樓盤。

　　其中內環內區域降價的二手盤多為一些房齡較長的老公房，主要集中在控江、南黃浦、徐匯等板塊。如控江板塊的鞍山新村，其100平米的大戶型單價在2.4-2.5萬元/平米，較上月下降3.29%。調查發現，這些降價的二手房業主多為置換型業主，在市場交投平淡的情況下，不得不下調價格促成成交，以盡快籌措資金購進新的物業。同時在樓市深度調控下，部分老公房內的大戶型由于總價較高、樓盤品質欠佳，更難以獲得成交，因此無論是涉及的樓盤還是降價的幅度往往都多于中、小戶型。

　　而外環外區域涉及到的降價樓盤多為次新公寓，分別位于周康、七寶、顧村等板塊。如周康板塊的綠地東上海。其中綠地東上海96平米的中戶型目前單價約為1.7萬元/平米，較上月下降19.05%，也是本次降價樓盤中降幅的。調查反映，這些降價的業主主要分為兩類：一類為投資型業主，因不看好后市打算盡快清倉離場或是受自身所經營的實體經濟資金短缺的困擾，不得不低價掛牌。

　　據21世紀不動產上海銳豐年家浜路店經理文許介紹，以板塊內的標桿樓盤綠地東上海為例，其業主以浙江、溫州方向的投資客為主。前幾個月因板塊內新盤的降價促銷，部分二手房業主已經給出了小幅的議價空間。但自12月上海表示明年會繼續堅持“限購”政策以來，板塊內各小區的二手房價格基本上都在上月的基礎上再次下跌了500-1000元/平米。文經理表示，少數極端的投資客已經是在以保本價甚至虧本價在甩賣了。

　　另外一類降價的業主則屬于置換型業主，由于目標房源的價格也出現了一定程度的下降，因此愿意下調手中房源的價格來促成交易。

　　除此之外，樓市之中價格較為堅挺、較抗跌的緊靠學校的小區也受到了波及。如七寶板塊的蒲匯新村，其67平米的中戶型單價為2.0-2.1萬元/平米，較上月下降6.82%。主要是由置換型業主帶動。調查中還發現，一些樓盤的掛牌價格雖然沒有變化，但實際成交價已出現大幅下降。如長壽板塊的中遠兩灣城和半島花園。中遠兩灣城140平米的大戶型成交價僅為2.45萬元/平米，較其2.9萬元/平米的掛牌價下降了15.52%。半島花園100平米的中戶型目前成交價約為3.1萬元/平米，較其3.55萬元/平米的掛牌價下降12.68%。

　　21世紀不動產上海區域市場的分析師黃河滔表示，目前樓市調控已取得了階段性的成果，二手房降價的范圍和幅度都在逐步擴大。尤其是上海在12月20日宣布繼續執行“限購”政策不動搖，對房地產市場的影響極大，對二手房業主的心理也是產生了較大的觸動。就目前的情況推測，市場觀望情緒依舊較濃，預計明年年初成交依然不會有太大起色。

　　租金頭次滯漲

　　12月間，不僅二手房購賣市場的降價仍在持續，租賃市場也結束了前幾個月的上漲勢頭，頭次進入“滯漲”階段。

　　21世紀不動產上海區域市場的統計顯示，全市監測的40個標桿樓盤中，大戶型有2跌，跌幅介于6.67-12%，無一上漲；中戶型有2漲3跌，漲幅為2%和6.67%，跌幅介于7.50%-11.29%；小戶型有3跌，跌幅介于8.33%-14.06%，無一上漲。而在11月間，大、中、小戶型的租金分別有1漲、7漲和4漲，無一樓盤的租金出現下跌。對比11月，不僅租金上漲的樓盤大幅減少，漲幅也由較高的26.19%，收縮至6.67%。而租金出現下跌的樓盤卻有所增加。不過就整體數量波動走勢情況看，全市大部分樓盤的租金走勢仍較為平穩。

　　本月出現的房屋滯漲情況，主要是受年關將至，不少租客返鄉或租約到期產生的大量空置房屋所致。部分房東為減少空置期，主動下調租價以吸引租客。如七寶板塊的萬科城市花園，其130平米的大戶型和100平米的中戶型以及73平米的小戶型租金已分別下調至4200元/月、3700元/月和2750元/月，分別較上月下降6.67%、7.50%和14.06%。

　　21世紀不動產上海區域市場的分析師黃河滔建議，租客們可利用節前的這段“空檔期”換租，更易淘到性價比較高的房子。

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