庫存量創歷史新高

　　外圍板塊深跌預期加劇

　　截至1月31日，全市商品住宅存量達到1054萬平方米，為2008年底以來新高。庫存激增倒逼開發商降價換量，外圍高庫存區域深跌預期加劇。專家認為像2009年那樣的成交報復性反彈不會出現。

　　頭套房利率松動，普通商品房標準放寬，跨年之際，上海樓市陸續放出調控放松信號。然而，利好暫未刺激樓市成交趨暖，春節期間8個區零成交讓上海樓市持續了近一年的高庫存狀態達到頂峰。

　　德佑地產市場研究監測數據顯示，截至2012年1月31日，全市商品住宅存量面積達到1054萬平方米，相比2010年末增加330多萬平方米，遠遠超過2008年末的850萬平方米，達到近4年新高。

　　另據金豐易居&佑威聯合研究監控的數據顯示，上海2011年商品住宅(新房)新增供應1067.38萬平方米，成交729.76萬平方米，供銷比為1.46：1。金豐易居&佑威聯合研究聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅在接受采訪時表示，如果以2011年月均成交量的水平估算，則截至2011年12月31日的商品住宅存量約需銷售17.33個月，其中，公寓需要14.80個月，別墅需要32.91個月。

　　庫存激增倒逼降價

　　“上海商品住宅存量出現大幅提升，并創歷史新高，主要還是和全市成交低迷相關，其中嘉定區情況較為嚴重。”德佑地產研究主任陸騎麟表示，全市商品住宅存量面積的區域為嘉定區，存量面積為128.65萬平方米；其次為浦東新區、松江區、原南匯區和青浦區，存量面積分別為121.75萬平方米、120.86萬平方米、98.71萬平方米和95.13萬平方米。全市存量面積的板塊主要集中在外環以外區域，市各區存量面積都在20萬平方米以下。

　　不過，根據存量商品住宅與年度成交量的對比，同策咨詢研究總監張宏偉發現危機較嚴重的可能是川沙、臨港新城、朱家角、徐涇等板塊。按照存銷比計算，臨港新城板塊的完全去化時間需要30個月，川沙要45個月，朱家角要46個月，徐涇要39個月。

　　“庫存激增倒逼開發商降價換量。”張宏偉表示，在嘉定新城，龍湖、綠地、合景等知名品牌都在順勢降價或者低開。而中海在周康的項目也選擇了大幅讓利，通過降價快速去化效果明顯，回籠資金目的明確。

　　黃志堅也給出了同樣的觀點，從市場表現看，價格深跌、大幅降價和發生售樓處風波的項目均出現在排名的嘉定主城區板塊和的周康板塊。他同時指出，在短期內政策不會放松的前提下，普降將頭先出現在庫存前幾名的板塊中，這些板塊內的項目競爭較為激烈，面臨的回款壓力相對。簡言之，高存量板塊2012年的房價走勢是看跌的，剛需購房者應該高度關注，這種跌出來的機會不應錯過。

　　此外，根據去年全年的統計，2011年全市商品住宅存量面積增幅超過50%的區縣有8個，這些增幅較大的區縣多數位于外環以外的區域，其中存量面積增幅的崇明，達到了123%。有10個區縣的存量增幅在0%~50%；虹口區的存量出現了負增長，2011年末相比2010年末出現了46%的減少，較主要還是該區域供應相對就少，2011年整個虹口區僅有瑞虹新城有新增供應。

　　降價勢頭或蔓延

　　金豐易居&佑威聯合研究監控的數據顯示，截至2011年12月31日，內環內商品住宅(新房)的存量為87.90萬平方米。如果拿2011年12月31日的商品住宅可售量和2010年12月31日的商品住宅可售量比，經過一年的調控，內環內僅增加了12.27萬平方米，基本可以忽略不計，市供應緊張的情況在調控中沒有得到明顯改善，中長線上是供不應求的。

　　張宏偉認為，市供應依舊不多，從存量住宅來看，2011年內環內存量可售住宅7516套，106萬平方米。而在2011年全年，內環內商品住宅供應量為2696套，共計42萬平方米，主要上市樓盤為西康路989、國信世紀海景城、茂名公館、嘉御庭、大華清水灣、瑞虹新城等21個。因為大部分樓盤單價和總價都比較高，所以供需矛盾并不突出。與此同時，一些戶型比較小、總價比較低的項目，如瑞虹新城、西康路989等都取得了相對不錯的銷售業績。

　　德佑數據表明，目前，內環內以徐匯楓林板塊、陸家嘴板塊和普陀武寧板塊的供應量較多，找幾個區域內的項目基本上還是以前幾年存留下來的項目為主，如徐匯的匯豐鼎園、陸家嘴的湯臣一品、世茂濱江等項目都是前期的項目。中外環間的新江灣板塊較近幾年土地供應較大，也導致了區域供應量的加大，而2011年限購對中高端項目影響相對明顯，導致了該板塊成為外環以內存量的板塊。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，限購及房價向下預期在一定程度上緩解了此前市區域房源供銷方面的緊張狀態，個別項目出現價格松動，但是整體形勢依舊堅挺。不過如果未來調控力度及市場向下預期繼續保持，不排除外圍區域的降價勢頭整體蔓延至市區域。

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