如果說去年底是一手開發商掀起了一波打折促銷高潮的話，如今二手房東們的降價則顯得是細水長流、慢慢蔓延。

　　根據機構統計，上海二手房價格指數正在回落，而降價范圍也從外圍擴大至一貫堅挺的城區，并呈現“外圍降得多，降得深”的態勢，總的來說，降價10%左右的比較普遍。

　　降價一成你購嗎？從成交數據來看，心動并且行動的購房者并不多。記者采訪發現，在一片看跌聲中，購房者期待在降20%甚至更低的點抄底。

　　【市場】

　　1 外圍降得“多”降得“深”

　　上海中原地產近日公布的月度報告顯示，2012年1月份全市二手住宅成交均價23847元/平方米，環比去年12月份基本持平。而從經過偏差修正的領跑指數表現來看，2012年1月份環比上月繼續下降2.33%，12個樣本區域指數環比上月全線下滑。其中，靜安、楊浦區域指數降幅。如昌平路板塊的“靜安晶華園”，新閘路板塊的“上海壹街區”、“靜安楓景”，1月價格降幅分別高達6.45%、9.49%、12.64%。

　　“從整個上海的二手市場來看，相比過去房價的較高點，現在的成交價格都有10%，甚至15%的降幅。 ”該份報告的主要負責人上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍向記者表示。而降幅一方面是得益于房東心態的調整，主動調低掛牌價，另一方面，在實際交易中，議價空間也在變大，較后成交時房東一般還會在價格上有所讓步。

　　對目前二手房的降價態勢，宋會雍概括為外圍降得 ‘多’，降得‘深’。 “外圍區域在一手樓盤的帶動下，二手房降價比較普遍，因面向廣大剛需客戶，少量的降幅便可以換取成交。而區域房源稀缺，價格扛得住，降價的數量有限，但面向改善型客戶，小幅降價未必奏效房東要更‘深’得降價了。比如，外圍區域可能是10套房源，有8個房東降了5%，而市的10套房源，可能只有2套降價，但這2套的降價幅度會在10%以上。”

　　2 只降一成“脫手慢”

　　張劍東是德佑地產中二區區域經理，主管北靜安、常熟路、中遠兩灣城等區域的多家市區門店。他向記者表示，當前市場是毫無疑問的“購方市場”，房東的成交價格低于報價10%-15%是常有的事，只降一成？未必夠用啦。

　　以“靜安晶華園”為例，該樓盤均價在4萬元/平方米左右，每套售價400-600萬元。 “降價10%-15%比較普遍，不能說沒有吸引力，但很難立刻成交，從掛牌到有人付意向至少也要一兩周，但少量降價15%-20%的房源通常一兩天就能出手了。 ”張劍東介紹道。

　　21世紀不動產政立路店經理夏琪表示，在楊浦五角場板塊，約有三分之一的業主在春節期間主動降價，在原房屋總價上降低5-10萬元。這類業主多為置換型，想購購中外環區域在售新盤，政策松動無望、且樓市成交低迷下，心態被迫放低，想通過降價快速回籠資金，而在售新盤打折促銷，也為其降價提供空間。

　　而在普陀長壽板塊，雖業主心態整體穩定、降價占比未有擴大，但春節期間也出現了部分特價房源。據21世紀不動產膠州路店經理劉奎介紹，在德怡苑、綠洲城市花園等小區，特價房業主的讓價幅度多在8%-12%。

　　3 成交量慣性低迷

　　采訪過程中，記者向部分市區門店中介經理了解二手房交易形勢，一些經理直接坦言“沒有成交”，現在僅靠租賃和一手代理“撐起一片天”，足可見二手市場的低迷情境。

　　而數據也印證了這一點。中原監測數據顯示，2012年1月上海中原全市二手房成交套數較2011年12月份大幅減少42.26%，與去年11月份低位值相比也減少32.87%，10個行政區域成交套數環比上月下滑。

　　宋會雍解釋，1月份的不景氣是意料之內的，既是傳統淡季的一貫表示，也是去年下半年開始的低迷行情的慣性延續。

　　另外，“上海普通住房新標準”還未正式發文，也使得二手房購賣市場交易量受到一定影響。春節前，上海市市長 透露今年上海將調整普通住房標準，內環線以內調整為330萬元/套以下，內外環之間調整為200萬元/套以下，外環以外調整為160萬元/套以下。而目前普通房優惠主要體現在稅收上，非普通房契稅按3%征收，普通房契稅減半僅1.5%征收。這對某些接近新標準的業主來說，購賣成交價會有比較大的影響。

　　中原地產浦東新區張江湯臣分行的張書正經理介紹，該區域中熱賣的房子在200萬元-300萬元之間，按照新標準，未滿五年的房子可節省約5-6萬元，已滿五年的房子則可省10幾萬元不等，是個不小的數目，這也讓一些客戶暫緩了購房計劃。

　　4 一二手倒掛仍存在

　　在一些一手樓盤的集中降價區，一二手倒掛現象依然存在，即便二手房交房快點，購房者自然會因價差更傾向于新盤，這也讓二手房的購賣陷入僵局。

　　宋會雍表示，嘉定、寶山等區域，一手樓盤降價明顯，但是很多二手房東卻不為所動。這部分房東主要是低價得房的動遷戶和早期投資客，無論未來降多少都有的賺，自然覺得沒有必要低位拋盤。

　　他同時認為，從開發商的角度來看，無論是高端樓盤還是中低端，成交數字顯示前期的降價幅度已經足夠完成消化，20%已經是降價的底線，今年上半年加大降價幅度似乎沒有必要也沒有可能。這時，二手房東不妨將價格逐步往下靠，購房者們的心態也會隨之平穩。

　　不過，也有不少中介經理表示，春節后，特價房的數量減少了。

　　中原地產浦東新區張江城市經典分行的孫經理介紹，節后房東心態相比年前淡定許多，議價空間有所縮減。年前急需用錢的房東較多，價格讓步自然也大，議價空間不乏10%-15%的，但節后議價空間僅為5%左右。

　　【心態】

　　剛需客盼抄底

　　“只是降一成的話購房還是很吃力吧，我應該不會考慮的，至少三成才有足夠吸引力吧。 ”面對記者的提問，在滬工作四年的“新上海人”曾先生表示。他向記者介紹，自己已經決定扎根上海，購房目前還非必需，但也是遲早的事。 “如果有適合的房子，價格也有吸引力，就把這件大事在今年解決了。所以現在開始要特別關注一些理想的區域，一旦房價真的降很多，大家蜂擁而至，沒有準備怎么行？ ”

　　像曾先生這樣寄希望于今年 “降到底”的人不在少數，而一些真正的剛需客也調整了購房周期，期盼“抄底”價購到心儀的房子。

　　德佑地產中二區張劍東經理告訴記者，現在一個明顯的變化就是交易周期變長了。這一問題不只是表現在客戶挑選的時間長、看的房源多，而是明明有了心儀的房源，還是遲遲不能決定，有的客戶同一套房子看了三四次也沒有決定，這在過去是很少見的。

　　他告訴記者，通過網絡調查和實際接觸了解到，不少購房者的理想價格是下降三成甚至更多，但在房源本就很有限市板塊，這樣的大降幅未必會出現，購房者看跌的心態可能會使自己錯失現在這波下跌機會。

　　改善客被限貸“壓力山大”

　　張劍東告訴記者，除了心理預期的影響，調整政策的影響更加直接，市區域的主要客戶改善型需求者中，不少是被限貸政策擋在門外的。

　　記者從銀行和中介處了解到，改善型購房者“賣一購一”，只要先賣再購，便不受限購令制約，但是貸款記錄將成為購房過程中的枷鎖，頭付比例和貸款利率都會上調，冠上“套”后將承擔更多的購房成本。

　　目前，頭套房貸款利率有所松動，一般回歸基準，有的銀行還會有優惠，但二套房貸款政策還是堅挺無松動。

　　以一套單價4萬元/平方米，面積100平方米的二手房計算，商業貸款五成200萬元，20年期的等額本息還款法，如果是按照過去的基準利率，每月月供為16418.97，而現在至少上浮 1.1倍，每月月供至少17394.46元。更不用提幾次調息的公積金貸款叫停的影響了。

　　張劍東介紹，至少80%的中高端房源購購者是無法享受基準利率的，這一定程度上讓精打細算的購房者們望而卻步。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！