連續(xù)五周成交量上漲，周(2.27-3.4)成交量突破20萬平方米大關創(chuàng)下去年8月至今的較高水平……這一切似乎表明上海樓市的“春天”已悄然而至。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，在普通房標準調(diào)整、上海每年外來人口、婚姻人口持續(xù)增加的多重作用下，剛需大軍已成為當前樓市發(fā)展主要動力，近期小戶型熱銷也是因為剛需對婚房市場需求的釋放。

　　而經(jīng)筆者觀察，在近期熱銷的小戶型當中，“高配套”成為婚房族的敏感詞。

　　看點一：高配套“剛需區(qū)”升溫

　　上月底，上海樓市相關部門為了鞏固調(diào)控成果，開始推出了新一輪調(diào)控政策，其中較令購房者感到一股春寒的是：原來“居住證滿三年可購二套房”的規(guī)定被取消，另外嘉定、寶山等區(qū)域更是從嚴限購：成年未婚子女只要是在父母房屋的產(chǎn)證上有名字的，都不可再購房。

　　婚房剛需意外回暖

　　新政一出，有人被套，有人被攔，有人大倒苦水。編者特地前往相關區(qū)域進行調(diào)查，出人意料的是，限購新政反倒激活了較有購房需求的新婚一族。正在嘉定安亭板塊的嘉亭菁苑 (論壇)看房的張先生和陳小姐剛剛在本月初領證，他倆的情況很有代表性。陳小姐毫不諱言，“正是這次新政策的推出加快了我們結婚和購房的進程。 ”

　　由于新政策的出臺打破了上海人“男購房，女裝修”的慣例，許多待嫁女開始重新和男朋友籌劃組建家庭的步驟。“現(xiàn)在的形勢就是只有拿了結婚證才可以購房，很多炒房客攔在了門外，為我們這些新婚族騰出了機會，可以好好選。 ”

　　環(huán)線外更需“一站式”

　　嘉定的限購政策為新婚族來了“源頭活水”，尤其是配套好、**到戶、裝修精的新盤更是炙手可熱。作為安亭頭個大型區(qū)域性城市綜合體嘉亭薈城市生活廣場的住宅部分，嘉亭菁苑全部為精 ，國際標準物業(yè)定位瞄準了眼界高的購房者，符合眾多新婚一族的高要求。這一樓盤自然成了春節(jié)過后上海樓市一大亮點，前來看房的幾乎全是出雙入對的準婚族。

　　“以前人結婚都頭選市，因為市交通便捷，有豐富的商業(yè)、文化、教育配套。不過這些需求如今在嘉定新城都能得到滿足。”在嘉亭薈城市生活廣場，有購房者表示，現(xiàn)場配套讓他們眼睛一亮。

　　據(jù)了解，該項目的商場 部分5月即將開業(yè)，包括CGV電影院、桌球、保齡球、大賣場、年輕人喜歡的美食和服裝品牌。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，類似以獨特的區(qū)位優(yōu)勢和高端商業(yè)文化配套結合的產(chǎn)品，讓新婚剛需族能夠體驗只有市房才有的一站式生活體驗。

　　看點二：市區(qū)也需加碼配套

　　近年價值成長穩(wěn)定

　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就曾表示，“頭次置業(yè)，寧可購市的小房子，也不要購郊區(qū)的大房子。”而復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民看來，“如果發(fā)現(xiàn)性價比高的內(nèi)環(huán)內(nèi)房源，可以入手了。 ”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即使在調(diào)控嚴厲的2011年，上海新建商品住宅剔除保障性住房和經(jīng)適房后，商品房部分均價依然上漲了2.8%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)新建商品房成交均價增幅達6%，內(nèi)中環(huán)成交均價增幅為3.8%，中外環(huán)成交均價增幅3.7%，外環(huán)外成交均價增幅3.1%，郊環(huán)外則出現(xiàn)了4.2%的跌幅。

　　資料顯示，以內(nèi)環(huán)沿線的上海香溢花城 (論壇)為例，三年之間價值已翻番。總建筑面積為46萬平方米的市高端城市綜合體項目，住宅部分總共分三期進行開發(fā)打造，2007年10月，香溢花城頭批房源投放市場，均價為17500元/平方米，而到了2010年二期再度開盤時，其均價已大幅攀升至37000元/平方米。目前該項目主推的75平方米、85平方米的小戶型目前還剩下較后十余套，是近期婚房族出手小戶型的良機。

　　據(jù)悉，該項目在實現(xiàn)高端商業(yè)部分規(guī)劃上持續(xù)加碼，除了去年溫德姆豪廷成功簽約香溢，今年還將迎來神秘五影院入駐。“大力推進高端配套和板塊升級，也是當下市區(qū)產(chǎn)品的共識。 ”有專家表示。

　　信貸等多重政策暖

　　與日益龐大的剛性購房需求形成鮮明反差的是，上海市小戶型產(chǎn)品一直稀缺，并且價格不菲。

　　因此，某種程度上，除了普通標準的調(diào)整外，信貸也為部分婚房族來暖意。

　　近日，德佑報告顯示，在限購政策暫時短期內(nèi)無法退出市場的情況下，從限貸上面予以放松，包括額度的支持和利率的下降，正在對剛性需求得以很好的支持，也是對宏觀調(diào)控政策的積極回應。

　　對婚房置業(yè)更是如此。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東預估，按照宏觀調(diào)控來講，頭套置業(yè)的較低折扣可以達到基準利率的7折，所以隨著這種勢頭的持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，信貸對于剛性需求購房的支撐會保持延續(xù)，甚至持續(xù)加強，也就意味著有可能頭套置業(yè)的信貸額度還會增長，從而貸款利率還會進一步放松。

　　毫無疑問，這對 “剛需中的剛需”婚房置業(yè)者來說，“黃金時代”開始露出苗頭。目前，剛性購購需求和剛需樓盤都已經(jīng)積極入市，新一波的“婚房”小陽春也將得到有力的持續(xù)。

　　區(qū)二手房升溫

　　受一手房市場的帶動，3月份上海二手房市場也表現(xiàn)出活躍的氣氛。相比2月份在價格基本穩(wěn)定的基礎上，交易量有所上行。并且，前期由于剛性需求釋放拉動的成交量，也由外圍區(qū)開始向區(qū)域蔓延，如浦東陸家嘴、黃浦西藏南路等板塊，交易量相比上月有10%左右的上揚。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)大木橋分行的吳松山經(jīng)理介紹，近期門店的來客量與2月份同期相比基本持平，掛牌量相比2月同期有10%左右的上升。掛牌價格相比2月份略有上揚，漲幅在5%左右，另外房東的議價空間保持在3-5%左右。成交量方面與2月份上半月相比穩(wěn)中有升，交易量上漲約10%。其中，結婚購房和外地頭次購房占到60-70%的比例，傾向于總價在150~160萬元，面積60平方米左右的小兩房。可見，剛需客占據(jù)主流。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，近期各地樓市政策微調(diào)頻被叫停，堅持樓市調(diào)控決心，目前處于兩會召開的政策敏感期，上海二手房市場表現(xiàn)相比2月份的活躍行情并無過多波動。但是二手房價格的局部趨穩(wěn)甚至個別板塊出現(xiàn)上揚，給交易量的高位延續(xù)帶來一定負面作用。“小陽春”交易流量尚未充分夯實，短期內(nèi)這種波動仍將延續(xù)。

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