進(jìn)入2012年以來(lái)，高端別墅市場(chǎng)一路看淡，供銷(xiāo)量都跌入低谷，且在低價(jià)位產(chǎn)品成交的影響下，交易價(jià)格持續(xù)下探，限購(gòu)令下高端物業(yè)前行艱難。伴隨著近期普通住宅的銷(xiāo)量逐漸上升，豪宅市場(chǎng)變得有些浮躁，其中公寓類(lèi)產(chǎn)品降價(jià)樓盤(pán)逐漸增多，但別墅產(chǎn)品依然表現(xiàn)淡定，高價(jià)位物業(yè)銷(xiāo)售陷入滯銷(xiāo)。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)，2012年以來(lái)(1.1-3.21)豪宅別墅市場(chǎng)共成交23套、1.06萬(wàn)平方米，成交均價(jià)70788元/平方米，與去年同期相比分別下滑37.83%、29.8%、9.42%。其中交易單價(jià)在7萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)比重為28%，而去年同期這一數(shù)值為達(dá)到66%，高價(jià)位別墅產(chǎn)品滯銷(xiāo)。從較新的別墅豪宅存量數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2012年2月29日，上海一手豪宅別墅的存量為738套、面積、32.07萬(wàn)㎡，以近一年來(lái)平均月度銷(xiāo)售量來(lái)衡量，存量去化時(shí)間預(yù)計(jì)為56個(gè)月，相當(dāng)于近5年時(shí)間，銷(xiāo)售遇冷，去化成難題。目前“囤貨”較多的樓盤(pán)有，佘山東紫園、東郊紫園、中建等等，存量套數(shù)均在50套以上，這些樓盤(pán)在近幾個(gè)月內(nèi)鮮有成交。

　　上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，2012年控政策沒(méi)有絲毫放松跡象，限購(gòu)限貸將繼續(xù)凍結(jié)市場(chǎng)交易情緒，豪宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖難度很大。這是2012年一季度別墅成交前景偏弱的較主要原因。較近幾個(gè)焦點(diǎn)豪宅樓盤(pán)如濱江凱旋門(mén)的亮相，并不能扭轉(zhuǎn)這一市場(chǎng)氛圍，相反會(huì)驅(qū)動(dòng)高端住宅競(jìng)爭(zhēng)走向白熱化。從另一方面來(lái)看，別墅類(lèi)用地是政府極力打壓的土地形式，由此別墅的稀缺性一直得到至高的標(biāo)榜。但很顯然，市場(chǎng)接受的才是合理的，在如今的市場(chǎng)背景下，投資已無(wú)可能，交易的持續(xù)低迷正強(qiáng)迫價(jià)格回歸理性。

　　積極一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，別墅類(lèi)產(chǎn)品的客群基本為投資及改善客群，而改善客群對(duì)別墅產(chǎn)品的“考察”也需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，市場(chǎng)早期積累客戶(hù)仍然存在，只是釋放過(guò)程較為緩慢。我們認(rèn)為，在眾多地王項(xiàng)目資金收緊與央企加速離場(chǎng)等信息的負(fù)面影響下，2012年整個(gè)豪宅有很大的調(diào)價(jià)破冰機(jī)會(huì)，豪宅別墅難以擺脫這一大局。

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