2016年全國主要城市樓市升溫的同時，房地產(chǎn)大宗交易也在放量。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，年內(nèi)全國大宗交易市場成交超過2000億人民幣（下同），其中上海市場突破1000億。

仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)投資部總監(jiān)邵律分析認(rèn)為，“這一龐大的交易量主要得益于國內(nèi)買家支撐，他們除了積極進(jìn)軍海外市場，在上海和北京（樓盤）等主要內(nèi)地市場也非常活躍。”2016年，國內(nèi)投資者在中國商業(yè)地產(chǎn)市場總成交量中的比重占86%以上，高于過去幾年的75%左右。

大宗交易除寫字樓需求強(qiáng)勁外，零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)增長也很快速。邵律指出，投資者在非常高度競爭的投資市場內(nèi)，為了尋求更好的投資機(jī)會，不得不參與到一些此前認(rèn)為非常規(guī)產(chǎn)業(yè)中，這也是國內(nèi)資金在投資發(fā)展中的必經(jīng)之路。

上海超過1000億的交易主要集中在第四季度，而北京的交易更多集中于城市更新項(xiàng)目，涵蓋酒店改辦公、商場改辦公等業(yè)態(tài)，這也反映北京辦公項(xiàng)目稀缺。

一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州（樓盤）、深圳（樓盤）大宗交易金額較低，是由于這兩個城市的散賣型物業(yè)較多，當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)買家也很活躍，而一旦散賣就失去了整棟銷售的機(jī)會或者更多的套現(xiàn)機(jī)會。“實(shí)際上，機(jī)構(gòu)或者個人買家對廣州、深圳的興趣越來越高，但始終尋覓不到合適的項(xiàng)目，這與北京有點(diǎn)相似。”邵律指出。

中資崛起大宗交易

資本流動性從2016年下半年逐步趨緊，但中國資本領(lǐng)軍國內(nèi)投資市場的趨勢短期不會改變。與此同時，金融創(chuàng)新將促使資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

綜合五大行分析，2016年大宗交易中，中資占了90%，包括大型保險機(jī)構(gòu)、通過基金管理人進(jìn)入。

邵律指出，房地產(chǎn)市場繁榮的另一面是，金融創(chuàng)新涌現(xiàn)。“2016年很多筆大宗交易背后都有資產(chǎn)證券化等一些金融創(chuàng)新因素的介入。”這種趨勢也將延續(xù)到2017年。

2016年上海十大大宗交易中，上海世紀(jì)匯廣場以200億元成交價高居榜首，這也是迄今為止亞洲*大單體交易。該標(biāo)的賣方是“超人”李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)集團(tuán)，買方為中國人壽(601628,股吧)保險、亞藤資產(chǎn)管理公司。

不過，長實(shí)與和黃均有亞藤資產(chǎn)管理公司股權(quán)，這表明港資仍以關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)的形式在內(nèi)地布局商業(yè)地產(chǎn)。2015年亞藤資管還收購了東亞銀行大廈以及位于新天地的新茂大廈。

1月17日，恒基兆業(yè)也以23.3億元在徐匯濱江拿下兩塊商辦地。

邵律表示，由此可以發(fā)現(xiàn)，港資并沒有撤退內(nèi)地市場，而是在*近十年的發(fā)展過程中，中資迅速崛起。過往上海比較重要的性建筑都以港資、新加坡基金打造為主，但是在過去10年，中資發(fā)展遠(yuǎn)超預(yù)期。換言之，中資的崛起，也是外資獲利套現(xiàn)的一個動力。

分析指出，此前多數(shù)企業(yè)習(xí)慣于買地開發(fā)建造區(qū)域總部，但因?yàn)樯虾Ｍ恋叵∪保恍┿y行或機(jī)構(gòu)不得不轉(zhuǎn)而收購項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，在上述十大大宗交易總金額554億元里，萬科旗下萬丈資本以兩宗大標(biāo)的、總耗資60億元的資本占其中比例達(dá)10%。

開發(fā)商轉(zhuǎn)向做GP

萬科旗下資產(chǎn)投資管理平臺萬丈資本主攻存量物業(yè)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2015年中，投資標(biāo)的以一線城市核心區(qū)位為主，目前聚焦上海。

2016年，萬丈資本的上述兩棟上海核心區(qū)物業(yè)收購，分別是企業(yè)天地3期與中區(qū)廣場。據(jù)知情人士透露，上述兩個項(xiàng)目，萬丈資本也引入了LP。“為了提高資金管理效率與加快擴(kuò)張，今年萬丈資本在并購方面的壓力開始顯現(xiàn)”。

據(jù)悉，2017年萬丈資本計劃對上述兩個項(xiàng)目進(jìn)行增值改造，以提升收益。并通過金融創(chuàng)新的方式加速并購，比如成立基金投資項(xiàng)目，由萬丈資本做GP，引入優(yōu)質(zhì)資本作為LP。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，比如東海商業(yè)，就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過某境外基金公司收購，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為GP。

“萬丈資本、遠(yuǎn)洋資本這些公司的母公司主業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，學(xué)會利用社會上的資金，實(shí)現(xiàn)做業(yè)主、管理人的轉(zhuǎn)化。”邵律指出，目前上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)并不算充足而資金相對充足的情況下，2017年將會有更多GP涌現(xiàn)，這更有利市場內(nèi)零散的活躍資金參與并實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)增長。

險資不再會像去年一樣拍地、舉牌，而會集中于常規(guī)、安全的投資渠道，他們對大宗房地產(chǎn)交易的關(guān)注度漸高。邵律說，“萬丈資本這樣的資金管理平臺，如果充當(dāng)GP的角色，就有機(jī)會聯(lián)手更多資本進(jìn)入市場。”

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！