財政部財政科學研究所原所長賈康22日在博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會上表示,個稅抵扣房貸已經確認,可以確定該方案會在全國推廣。

    賈康對媒體表示:“個人所得稅可抵扣房貸已明確,至于進展,要看個稅改革的時間。要求的時間是1年左右,但今年可能趕不上了。可以確定的是,這種方案會在全國推廣。”

    賈坤在論壇上還提出,一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經具備開征房產地稅的條件。“房地產稅難度確實很大,但我認為,一二線比較熱的城市可以先行試點通過立法之后的房地產稅。”

    雖然全面開征的步履艱難,但房地產稅的征收一直是近年來中國社會的熱門話題。有聲音認為,房地產稅一旦全面開征,會削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前,應該放慢房地產稅在全面推廣的速度。

    北京師范大學金融研究主任鐘偉指出,目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中,這一階段可能需要3-4年時間。因此,官方涉房政策不會輕易冒險。“讓我們暫時忘記不現實的房產稅,而是考慮交易環節稅費、個稅、遺產稅等問題”,鐘偉說。

    這一說法不無道理。盡管商品房待售面積已連續多月下降,但三四線許多城市仍面臨很大的庫存壓力。中國國家發改委新聞發言人趙辰昕在近期指出,當前中國房地產調控的主基調依然是去庫存。

    市場普遍認為,房地產稅一旦開征,將對過熱的中國房地產市場,特別是投資性需求形成極大的抑制。

    不過,賈康指出,應該加快房地產稅立法和實施。一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經具備開征房產地稅的條件。而且房產地稅還有助于當地平抑市場,防止房價過快上漲形成泡沫。

    至于三四線城市面臨的去庫存難題,則需要讓大量農民工在當地住有所居。“這就需要利用如共有產權、公租房等方式減輕購房者的壓力,有條件的還可以適當用一些金融杠桿”,賈康表示。

    賈康認為,房地產稅是財稅配套改革的一部分,也是稅制現代化的必經之路。對于任何一個市場經濟國家,不動產稅的問題都是無可回避的。因此,開征房地產稅要放在更大的角度去看,不要因為短期的、局部的困擾,而抵觸房地產稅的實施。

    許多人擔心,如果房地產稅實施,有房的是不是要增加一筆稅費支出,沒房的購房是不是負擔會加重?

    房貸利息將省15-45%

    亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,“對大部分人而言,這可以為個人節省房貸利息15%到45%的錢。”

    下面讓我們舉兩個例子:

    A先生是白領一族,假設他購購的是150萬元的住宅,通過商業貸款按揭七成供30年,如果他選擇的是等額本息的還款方法,月均還款額約5573元,其中約2656元是利息支出。

    按照他的稅前月收入為1.5萬元計算,在扣除四金、稅基等應納稅1520元(以上海地區為例)。但如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣,在其他條件不變的情況下,A先生每月將少繳稅約680元,相當于利息支出的25.61%。

    B先生是企業高管,假設他在上海購購的是1300萬元的住宅,通過商業貸款按揭五成供30年,同樣是等額本息的還款方法,月均還款額約34497元,其中約16442元是利息支出。

    按照他的稅前月收入為15萬元計算,扣除四金、稅基之后,應納稅51132元。但如果按揭貸款利息支出在稅前抵扣,B先生每月將少繳稅約7399元,相當于利息支出的45%。

房貸利息稅前抵扣的作用,由此可見一斑,真的不是個小數哦!不過,房貸利息抵個稅恐怕也存在負效應,特別是可能加劇財富分配的馬太效應,值得警惕。

    國內曾多次提及房貸利息抵稅

    而在中國,房貸利率抵稅的說法也不是榜提及。2015年5月,國務院批轉了發改委《關于2015年深化經濟體制改革工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,適時增加贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說,房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額。

    2015年11月中旬,財政部組織財稅改革方案研討會議,“房貸、車貸利息可在計所得稅前扣除”的內容在會場確有討論。住建部、銀監會、央行等多部委參加了會議。此后,財政部也一直在征求相關部委意見。但由于該項內容包含在個人所得稅整體改革方案中,除非單獨出臺,年內難以對外公布實施。

    2015年12月,“房貸利息可抵稅”的消息再次瘋傳,但是當時并沒有權威消息加以證實。知道這一次的“兩會”召開,終于有官方消息頭度公開發聲并加以確認。

    樓市將引發新一輪投機熱?

    據人民日報報道,房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機熱,使樓市運行偏離軌道。

    一方面,房貸利息抵稅釋放出鼓勵貸款購房的信號,將影響多層次住房供應體系的穩定性。在同等居住條件下,如果房租不能抵稅,貸款利息可以抵稅,這無疑是引導消費者遠離租賃市場,可能會阻礙住房消費市場的結構優化,人為加劇供需矛盾。

    另一方面,現在不少城市取消了限購、限貸,高收入的貸款能力又較強,他們利用大量購置不動產來避稅的可能性并非不存在。

    實際上,早在1998年,上海為了應對亞洲金融危機對樓市的沖擊,就曾出臺過為期5年的個稅抵扣政策。政策實施后,雖然強力拉動了樓市銷售,但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產避稅,推動樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補瘦”的所得稅政策,反而加劇了收入分配差距,這是誰也不想見到的。

    導致窮人越窮,富人越富?

    對于不同收入而言,房貸利息抵扣個稅的財富效應差異巨大。

    以目前中國房價,購房者大多是富有,而無力購房者是城市社會中的底層,也就是真正意義上更貧窮的人。

    有人算了一筆賬,假如購購總價250萬元的普通住宅,八成房款用商業貸款,貸20年,抵扣總利息近33萬元;若購購1000萬元的豪宅,六成房款用商業貸款,貸20年,抵扣額高達222萬元左右。后者抵扣金額接近前者的總房價。如果抵扣政策不加以細化限制,即便只購購一套房產,高收入得到的實惠顯然比中低收入家庭要多得多。

    不過,從賈康透露的信息看,“房貸利息抵稅”的原則已經確定,會在個稅改革過程中獲得落實,具體如何實施,很多細節尚有待明確。

    如美國,就增加了諸多限制條件。比如房貸金額設立上限,即房貸金額較高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也 于兩套房。另外,美國對于個人收入高于某個限額后,收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少,以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

    但有一點是肯定的,這對于剛需購房者來說是一項重大利好。

    房奴算算能省下多少

    顧名思義,房貸抵扣個稅政策較為利好的就是“房奴”。據測算,以個人扣除五險一金后的收入2萬左右計算,如果購購一套房貸在150-200萬左右的普通商品房,貸款100萬,每個月的基準利率月供大約在6700元左右,其中大約2400元是利息。也就是個稅可以降低2000多元相當于月供降低23%左右。

    以房貸利息抵扣應納稅所得額的簡單算法來計算,購購一套價格300萬元的房屋,頭付90萬,貸款210萬,20年等額還款,需要支付利息總額約120萬元,月均還款額為13743元,其中4993元為利息支出。假設購房者每月應納稅所得額為10000元,需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣,那么購房者的應納稅所得額為5007元,需要納稅1001.4元。這也就意味著,購房者每月能夠節省1498.6元,相當于月供的10.9%;20年共節省35.97萬元,相當于原先利息總支出的30%、購房總成本的8.6%。

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