整體庫存壓力仍大 投機炒作暗藏風險

    4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。較新數據顯示，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個，樓市明顯呈現出回暖勢頭。對此，專家指出，當前樓市回暖主要受宏觀經濟企穩、前期政策鼓勵及投資炒作等多種因素影響，但樓市整體“高庫存”與“高房價”并存的分化格局依然嚴重。未來，只有堅定不移地推動經濟結構轉型、縮小地區發展及公共服務差距，才能讓房屋這一生產要素得到更優化配置，造福經濟、惠及民生。

    “暖意融融”成因復雜

    從南京的“地王”，到武漢的“日光盤”，再到環京4縣祭出“限購大旗”……一時間，“回暖”成為了中國樓市的關鍵詞。不久前，國家統計局公布的數據亦顯示，一季度全國房地產開發投資17677億元，扣除價格因素實際同比增長9.1%，增速比上年全年明顯加快。

    國家信息經濟預測部宏觀研究室主任牛犁在接受本報記者采訪時指出，近期樓市回暖的主要原因是前期針對限購、限貸、交易稅費、頭付比例等房地產政策的調整帶來了需求釋放。

    “一方面，一、二線城市本身的房地產庫存并不大，在政策松綁后必然會率先反彈;另一方面，北、上、廣、深等熱點城市往往吸引了大量精英人才流入，他們強大的需求和購購力也推升了這些城市的房價。與此同時，貨幣政策在過去一段時間內靈活偏寬松以及股市大幅下跌后的資金流出也都為房地產回暖帶來了相應的貨幣環境。”牛犁分析。

    專家強調，一、二線城市的房價走勢往往能夠對其他中小城市形成一種“示范”效應，其在一季度中國宏觀經濟整體企穩回升的大環境之下，較終體現為整體樓市信心的提振。

    深層矛盾不可忽視

    正如小吃“油炸雪糕”一樣，我國樓市“冰火共存”的分化格局并未隨著近期房價的走暖而有所改變。

    據國家統計局城市司統計師劉建偉介紹，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市。

    需求釋放快，供給增加也不慢。數據顯示，3月末全國商品房待售面積73516萬平方米，同比增長達13.1%。“一季度全國商品房銷售面積同比增長33.1%、銷售額同比增長54.1%，乍看之下我國房地產市場庫存可能有所減少，但是如果考慮到在建未售面積和新開工的樓盤供給，不難發現我國房地產庫存依然龐大，供需之間的結構性矛盾依然突出。”牛犁直言。

    國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民認為，“價格過高”與“庫存過高”是中國樓市存在的兩大問題，而鑒于房地產建設在總投資中占了相當大的比重，所以在未把這些庫存消化掉之前，將很難引導房企去投資新的項目，而這又會拖累到中國經濟的發展。

    在深圳市房地產研究研究員李宇嘉看來，投資炒作需求是本輪樓市上漲的推手之一。他指出，隨著一線城市政策收緊，資金正在向二線城市及三大都市圈轉移，投資炒作泛濫。例如，東莞和惠州70%的房子被深圳人購走，其中90%是投資客;而“環京縣”房價之所以在一年內翻番，投資客推動亦是重要原因。

    改革還需腳踏實地

    回暖之后，房地產市場將會何去何從、普通居民又該如何面對?

    業內人士指出，盡管少數城市交易火熱，但民眾還是不應該隨之“頭腦發熱”，而是應該清醒地意識到，“去庫存”在未來很長一段時間仍是中國房地產市場的客觀現實。對政策制定者而言，“托底蓋帽”是政策主線;對開發商而言，“降價走量”則是理性選擇。

    “市場分化格局之下，政策制定者和購房者都要因地制宜，科學決策。自住型剛需可以按計劃購購，而如果是投資、投機性需求就要慎重了，畢竟很多地區樓盤前期已經積累了較大漲幅，蘊藏的風險不容忽視。”牛犁提醒。

    耶魯大學金融學教授陳志武認為，在去庫存背景下，既要防止政府“行政之手伸得過長”，也不能把開發商的問題都轉嫁給普通購房者。他說，如果開發商借著去庫存的“東風”繼續以高價賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續擴大投資開發新房，造成市場供給不減反增。因此，較好的方式是讓因盲目開發而陷入經營困境的地產商被自然淘汰，讓無視風險和市場規律者得到“教訓”。

    多位專家指出，我國樓市供需矛盾的深層原因在于地區之間的發展不平衡，特別是在就業機會、職業前景、公共服務等方面的差距讓很多年輕人對一二線城市趨之若鶩。未來，只有踏踏實實落實相關改革部署，扎實練好內功，讓更多城市具有“北上廣深”般的吸引力，才能較終解決分化難題，促使房地產持久健康發展。

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