2015-2016年,中國的房地產市場再次瘋狂,以北上廣深為代表的一線城市和部分二線城市房價大幅上漲,部分區位甚至上漲超過一倍,要知道,這些城市的房價本來就已經很高,于是,這些城市的房子被豪宅化,居民全部在一年之內變成了“千萬富翁”。

如今,上海高調發布了調控限購政策,深圳悄悄的跟進,大幅提高購購成本,甚至還調高了房屋評價價格,給二手房交易當頭一棒,北京去年針對通州區域的炒作實行了本地化購房措施,據說還要重新開啟90/70政策。總之,一切目標都是對準猛漲的房價。一時間,很多人不知道是該購房還是該購房。

當然,房價的上漲帶來的高交易量樂壞了中介,媒體報道,某售樓小姐一單就賺了100萬,這簡直讓夢想著一夜暴富的人們重新找到了方向。但是,我們可以預期,這種交易量將很快萎縮,房價總是在神話誕生的時候開始掉頭。

較近一段時間,很多人咨詢是否應該購房?在這里可以負責任的說,現在這個時間點真不是個好的購房機會,即便是自住需求也可以再等等,至于投資,現在購房只能叫做投機,而且是股市5100點上購入一樣,要隨時做好浮虧的心理準備。

當然,歷史經驗告訴我們,在2016年4月之前,大多數購房者都是賺錢的,特別是一線城市和部分二線城市,即便是你在曾經的高點購了房子,經過一段時間的浮虧之后也會重新等來波動之后的高點,再次擁有出售獲利的機會。但是,三四線城市和大部分縣城的房價現在已經一蹶不振,如果是在上一個高峰購的房子,可能不會再等來獲利出手的機會,如果地方政府強力救市,抓住機會及時止損也許是正確的選擇。

深圳房子前景較差,聰明的投機者應該趕緊賣掉

雖然較近幾天連續有“軟文”充斥網絡,推手們瘋狂的轉載傳播,給深圳樓市的上漲尋找理論依據,力圖托住投機者的脆弱心理,但很可能于事無補。

深圳已經不再是改革開放前沿的深圳,中國也早就過了摸著石頭過河的探索性改革階段,也就是說,深圳的歷史任務已經完成,如今的深圳只是毗鄰香港的沿海城市,一個以制造業為核心的所謂技術創新城市,深圳要想繼續靠政策紅利,基本不再有任何的可能。

深圳的房價上漲有極大的炒作因素,除了城市定位上不切實際的幻想,也有制造業不景氣帶來的大量企業資金的房地產沖動,還有外資和港資嗅覺靈敏之后的脫離變現,可以說,現在的深圳房價已經嚴重透支。

深圳的人口增長很快,是中國所有一二線大城市里對外地人較寬容和接納的地方,年輕人數量多,人口結構是北上廣所無法比擬的,可正是因為此,深圳的房價上漲帶來的對實體經濟的損害也比北京上海等更為嚴重。可以預見,隨著大量打工者看不到定居的希望,夢想已經無可能實現,深圳的人口將急速衰減,速度會遠遠大過上海和北京。

由此,現在手里有深圳的房子的人,如果是希望靠炒房來賺錢的,越早出手越正確,如果今年6月之前不出手,很可能在較近五年之內都不會找到合適的出手的機會了,而五年之后,房產稅、遺產稅等等將真正降臨,中國整個國家的人口都開始下降,樓市出逃再無可能。

上海房價基本到頂,逃頂不成需要再等十年

我們有一個基本的預測,上海的房價已經提前透支了十年,如果現在手里的房子不出手變現,只能等待貨幣超級寬松之后,也許是下個經濟周期的底部帶來之時。但是,上海與其他城市不一樣,雖然人口在減少,但未來的前景還是比較樂觀,至少房子不會砸到手里。

作為歷史上購辦氣息較濃烈的城市,上海人民總是喜歡賺快錢,對于投機這事情也是較在行,雖然做起互聯網來缺少點長期投資的決心,但要說金融資本,上海是中國較好的地方,房子股票都是一樣。

可以這樣講,中國經濟越好,上海的經濟會更好,即便中國經濟差了,上海的經濟也不會差,剩余的金融資本總是會填補上上海資金的大坑,在上海有套房子,未來也不會太難受。

但是,如果你是希望轉手套利的,現在已經是較好的時機,否則,即便十年后房價再次回頭,那時候的幣值也不可與現在同日而語,更重要的是,這十年的資金被套,其他的投資的收益都會比這個高。

如果你是用銀行的錢做杠桿購房投機,估計此前的半年是較好的機會,畢竟,普通人要想從銀行把錢套出來投資,可能性不大而且金額會很少,政策寬松之下,拿銀行的錢炒房,是好的選擇。

北京的房子要分區域,三環之內該購就購,郊區外縣能拋就拋

兩三年之內,北京的房價其實是波瀾不驚的,那些號稱30萬50萬的緊靠學校的小區多數是中介造謠,即便價格是真的,也是個別案例,不能代表樓市。緊靠學校的小區是完全的金融屬性,早已經失去了居住功能,和大多數房子的特點沒有可比性。

此外,北京的房價上漲主要是來自幾個熱點區域,而且都是集中在東部北部郊區,以通州為較甚。自從京津冀一體化和衙門搬遷消息以來,通州成為了房地產較熱點地區,大量的可能搬遷到此辦公的公務員及其家屬,還包括游說集團都可能隨之東遷,這讓頭頂上天天低空飛過民航飛機的通州變成了房價上漲的較大區域。

北京的房子依然可以投資,但購房卻一定要去市去,再高的價格都可以購,事實上,北京的房價有天花板,只要漲到一定位置就會逐漸停止,而變成向外拓展,一環一環的向外延伸的房價早已經證明了這一點,而且,市的房價較為堅挺,即便下一步房價出現大幅回落,市也會是降幅較小的,投資的安全性較高,也較受大資本青睞,變現便利性非常好。

北京的郊區與上海的郊區不一樣,除了居住,基本沒有其他任何功能,隨著北京人口的進一步下降和被動疏散,郊區的房屋閑置將迅速增加,而隨著**的不斷密集,房屋的整體租金會區域平衡,大部分郊區熱點區域的房租也會大幅下降,投資北京郊區房產無異于等著貨幣貶值。

環京樓市吹起大泡泡,現在購等于是自投羅網

很多人說北上廣深樓市漲價幅度大,實際這些城市都遠遠趕不上環京的河北市縣,特別是屬于河北廊坊管轄的北三縣與北京南邊的固安。以離北京較近,號稱離天安門只有30公里的河北省廊坊市三河市燕郊鎮為例,較近中介散發的傳單顯示,很多二手房的單價已經達到24800元,而新房傳言有接近30000萬的報價。

北京在向外疏散人口和產業,京津冀一體化正在推進,新的北京市將建設在離燕郊不足兩三公里的通州,這些都直接帶動了環京樓市的暴漲,而之所以造成一河只隔的北京與河北兩地房價相差數千元的戶籍、優惠等都在經濟面前逐漸消融,也帶來了環京樓市的補漲。

但是,總體上看,環京樓市太過虛熱,大量的投資投機需求摻雜其中,未來的價格走勢并不樂觀,現在絕不是購入的好時機。歷史上看,這些環京樓市大起大落非常頻繁,即便想在這里購房,也可以很容易的等到房價回落之后再出手。

即便是環京的樓市,分化也十分嚴重,“環京四小龍”的三河、大廠、香河和固安,依次離北京的繁華商業區、政務區更遠,什么半個公里到北京、住在河北工作在北京,只有那些天天通勤的人才知道有多辛苦,如果說位于河北飛地的燕郊通勤北京還算問題不大(比北京轄區的多數郊區縣距離市和商務區更近),大廠和香河以及三河市區對于一些不同天天早出晚歸的上班族還算可行,固安與北京完全不能算一個地理意義上的同城,較近炒作太熱的固安已經價格出軌。

熱點城市借勢漲價,賣與購都可能后悔

借著一線城市火爆的行情,與之相關的近鄰也開始虎視眈眈,長三角的蘇州、杭州、南京,深圳周邊的惠州、東莞,都搭車漲價,購賣氣氛也很濃烈,但是,對于所有購的人來說,應該想一想,你能購到,為何那么多人在賣呢?難道就購的人聰明,賣的人都是傻瓜!

中國經濟步入新常態,絕不是一年兩年,而是此后的常態化,以前發展迅速的這些城市恰恰會成為新常態中較大的失意者,如果真是要是想投資,現在去西部的一些小城市或者東北倒是不錯的選擇。

雖然沒有人可以預測中國的房價走勢,但在特定的階段內還是可以有所預見。如果你有錢,在上海和北京的市購置房產,仍然是不錯的選擇。至于緊靠學校的小區,隨著二孩政策的放開,緊靠學校的小區的供應量將在三四年之后倍增,現在購購則很可能成為較后一個接棒者。深圳的房子已經到了出手逃頂的較后時刻,環京樓市瘋狂不會繼續,燕郊購房可以等回落之后出手,完全不要碰固安、涿州、保定等所謂的副城市的房子。

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