當下的中國樓市，一線城市大漲，三四線城市處于去庫存的寒冬，可謂“冰火兩重天”。這也成為此次兩會眾多代表委員和媒體記者關心的熱門話題。在一些代表委員看來，既要盡快抑制“一線城市”過快上漲，又要對“三四線城市”去庫存，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著的考驗。

是什么造成一線城市樓價過快上漲？去庫存的市場邏輯能否就此逆轉(zhuǎn)？政策走向是否將由此生變？仲量聯(lián)行分析人士認為，一線城市這波漲勢的基礎是樓市政策的持續(xù)放松，目前已經(jīng)達到了一個臨界點。對于未來房價增長的預期突顯了當下購房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。近期京滬等一線城市都在調(diào)研房價過快上漲問題，樓市政策基調(diào)有可能即將趨向收緊；而去庫存壓力較大的三四線城市，依然要按“因城施策”的思路加快去庫存。

一線樓市明顯回暖

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認為，各種樓市利好政策頻出，顯著提振了市場信心，是這輪回暖的基礎。2月16日央行發(fā)布的1月新增人民幣貸款額已達到2.51萬億，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比增加1.04萬億元，房地產(chǎn)按揭明顯增長。春節(jié)前夕，房貸新政重磅來襲，為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。此后，各省市陸續(xù)出臺配套政策，力度，且政策出臺速度明顯加快。“可以說，目前的樓市政策比過去十年里的任何時刻都要寬松，包括2009年的政策反轉(zhuǎn)時期。”周志鋒表示。

雖然各種利好政策在一線城市相對受限，但由于購購力強、人口凈流入、庫存量低等多重因素影響，一線城市樓市更放大了這些利好因素，形成尤為熱烈的市場氛圍。再加上一線城市土地供應呈逐漸遞減的緊縮趨勢，這種房源總體稀缺的狀態(tài)更令市場容易被鼓動上漲。對于未來房價增長的預期突顯了當下購房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。

另外一個不容忽視的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投資的渠道。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(Steven McCord)認為，從全球投資客或財富的資產(chǎn)配置方向來看，由于經(jīng)濟、就業(yè)以及服務業(yè)的增長在一線城市表現(xiàn)得更加集中，選擇一線城市房產(chǎn)進行資產(chǎn)配置成為財富的選擇。再加上持續(xù)的股市表現(xiàn)不佳，導致資金無處可去、投資標的物缺失，資金大量進入房地產(chǎn)市場、尤其是一二線樓市避險。

三四線樓市短期難回升

然而，一線及部分二線城市的火爆并不能代表全國樓市。現(xiàn)實情況是，中國樓市仍是一個雙軌市場，一線城市的購房勢頭非常強勁，二線城市的購房勢頭在逐步提升，而三四線城市的房地產(chǎn)市場熱度還沒開始回升。

在一線城市，上漲較先是六個多月前在深圳開始，然后上海在過去兩個多月中漲勢顯著；在這些市場，價格呈直線上升，這是過去十年里較快的一次上漲。這股漲勢已經(jīng)蔓延到一些重要的1.5線和2線城市，南京、蘇州等長三角輻射市場的增長勢頭也在快速提升，甚至購房者已開始從這線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到周邊那些房價較低的城市。例如，購房需求已從蘇州蔓延到無錫，無錫市場上那些未售的庫存開始被市場去化。

但嚴峻的形勢依然存在于三四線城市樓市，這些城市所積壓的庫存量占全國庫存量的比例仍然較大，且短時間內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)供應過剩、人口向外遷移以及痛苦的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將是這些城市未來持續(xù)面臨的問題。”麥哲文認為，一些城市仍過度依賴制造業(yè)和基礎設施建造之類的“舊經(jīng)濟”，還沒有轉(zhuǎn)型為依靠服務業(yè)和信息技術(shù)等的“新經(jīng)濟”來拉動經(jīng)濟的增長。這些城市進行的額外投資產(chǎn)生的回報非常少，增長放緩，因此沒有足夠的就業(yè)崗位來支撐住房需求的增加。

一線城市帶熱周邊城市去庫存

對于近期的政策走向，可以看到一些給樓市降溫的政策言論，但是基本沒有提上實施的議程。3月15日，住建部部長陳政高出席全國人大記者會時，重申了此前的“五條措施”，同時表示“通過這次工作，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)取得一定成效。”

“政策制定者或許可以容忍一線城市房價的合理上漲，因為目前絕大部分的經(jīng)濟活動集中在少數(shù)城市，而其他城市則沒有足夠的經(jīng)濟活動。”周志鋒認為，政府較為理想的目標增長率應該在每年個位數(shù)增長，只要能控制在可容忍范圍之內(nèi)，一般不會貿(mào)然干預。政府甚至可能希望積極的市場情緒能夠蔓延到一線城市周邊的城市，因為這些城市積壓著大量庫存，需要通過去化這些庫存來恢復市場。

事實上，一線城市房價上漲也給人口分流帶來了一定積極作用。高企的房價迫使求職者和其他一些人，尤其是應屆畢業(yè)生，去房價沒有那么高的城市定居，而不是完全集中在重要的一線城市。由于轉(zhuǎn)而定居在相對小型的城市，他們可以為這些市場創(chuàng)造住房需求并振興當?shù)氐慕ㄖI(yè)。去年上海和北京的人口增長非常少，不排除有一部分人難以承受高房價而離開這些城市，從這一點上來說是一個不錯的效果。

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