兩名購房者購了同一個項目的房子，由于開發商延期交房，購房者意欲退房，分別訴至三亞市中級人民法院和海南省仲裁委三亞分會。不料，相似的兩個案件，卻得出了截然不同的判決結果。7月10日上午，海口海事法院就此案舉行了聽證會，將擇期作出聽證結果。

　　2010至2012年，數十位購房者與開發商三亞泰德投資置業有限公司(以下簡稱泰德公司)簽訂合同，購購了位于三亞海坡開發區的泰某·白石郡項目的商品房。合同約定，泰德公司需在2012年6月30日將經驗收合格的商品房交付業主，如出現逾期交房，泰德公司須按照合同約定支付相應的違約金，合同不解除。該項目施工中連遭臺風侵襲，較終致延期近半年交房。兩購房者分別就此訴至三亞市中級人民法院(以下簡稱三亞中院)和省仲裁委三亞分會，要求終止合同，退還房款。對于兩人的訴求，三亞中院和省仲裁委三亞分會日前做出了不同的裁決結果。7月10日上午，海口海事法院就此案組織舉行聽證會。

　　緣由：開發商延期近半年交房 兩客戶要求退房

　　位于三亞市海坡開發區的泰某·白石郡房產項目是泰德公司開發的高端產權式酒店。在2010年至2012年間，泰德公司陸續與數十位購房者簽訂了該項目的《商品房購賣合同》，合同均是國家建設部及國家行政管理局制的統一范本合同。合同約定，泰某公司須在2012年6月30日將經驗收合格的商品房交付業主，如出現逾期交房超過30天，合同不解除，但泰德公司需按照合同約定付違約金。

　　來自重慶的何雨瀟于2011年2月15日支付336.8萬元，簽約購購了該項目一套面積為53平米的商品房。來自成都的劉賢昭于2010年10月15日以538萬元也在該項目中簽約購購了一套房產。但在2011至2012年，該項目施工中接連遭受臺風的侵襲，受這些不可抗力因素的影響，工期延誤了近半年。原定于2012年6月30日前交付的商品房，到當年的12月14日才竣工并依法驗收合格。泰德公司先后發出交房通知，但何雨瀟及劉賢昭均以逾期不能交房為由要求解除合同，退還房款。

　　爭議：涉案合同是否應予解除成為焦點

　　案件爭議的焦點是涉案合同是否應予解除的問題。泰德公司認為，房屋已經竣工驗收合格，且已將房屋交付給劉賢某，《商品房購賣合同》的主要義務已經履行完畢，依據合同第九款約定泰德公司逾期交房的，合同應當繼續履行，而不能解除。

　　泰德公司表示，依合同規定，遇到不可抗力干擾，可依法延期交房，即使存在逾期交房的違約行為，他們支付違約金，但不能退房。于是何雨瀟訴至省仲裁委三亞分會申請仲裁，劉賢某訴至三亞中級人民法院，請求解除與泰德公司的商品房合同，并退還購房款、支付利息及延期交房違約金。該公司認為，在施工期間多次遭遇臺風天氣，因不可抗力而延期交房，但這并不影響商品房的質量。再是，該項目的各項手續均已合法辦理完畢，商品房亦早已驗收合格，故堅持不能解除合同。

　　三亞中院認為，《商品房購賣合同》第九條明確約定泰德公司逾期交房的，合同應當繼續履行，而不能解除，該約定并未違反法律、法規的強制性規定，是有效條款，因此劉賢某要求解除合同沒有事實與法律依據，其基于合同解除提出的返還購房款及利息的訴求也應當予以駁回。但泰德公司因臺風等不可抗力延期交房卻未履行告知義務，構成違約，應依合同支付違約金。

　　省仲裁委三亞分會認為，《商品房購賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容未違反國家法律、行政法規的強制性規定，應當認定合法有效，對雙方均有約束力。但合同第九條關于出賣人逾期交房違約責任的約定，只是對雙方繼續履行合同方面作出約定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除權，否則有強購強賣之嫌。如合同一方單方剝奪另一方有權解除合同的權利，則依法屬于無效條款。因此裁決合同可以解除，開發商向何雨瀟返還購房款及相關利息。目前案件移交海口海事法院予以執行，泰德公司提出異議。

　　專家：是審判員及仲裁員對法律相關條款側解讀不同

　　法律界人士對同一公司兩份如出一轍的購房合同，三亞市中院與海南省仲裁委員會三亞分會做出的兩種不同裁決又是怎么看的？

　　省仲裁委員會審查室有關負責人告訴記者，可能是業主認為“合同目的不能實現”為理由要求解除合同、返還購房款，又由于雙方的審判員及仲裁員對法律相關條款的側解讀不同，從而導致了兩種不同的裁決結果，但具體也要看涉案合同的具體約定。

　　法律碩士、海南海新律師事務所萬律師認為，本文所述的案件牽涉到的，是人民法院與仲裁機構審理相同或者類似案件，裁判尺度差異產生的法律問題。

　　那么，應該如何正確看待這一法律問題呢？法律專家認為，頭先，要樹立司法統一認識的大框架。目前我國對待該問題保持著高度的關注，已建立案例指導制度，較高人民法院定期發布的指導案例對其他法院案件的審理具有一定的指導作用，這是司法統一認識在制度上的具體體現。其次，要認可審判人員因其知識結構、生活閱歷的不同對同一法律問題具有不同的觀點的合理性。三是給審判人員的自由裁量權劃定界限，即進行自由裁量時不得違反法律的基本原則。

　　聽證：充分聽取雙方意見 將擇日做出聽證結果

　　7月10日上午，海口海事法院就何雨瀟案的執行組織雙方聽證會。

　　在當天的聽證會中，泰德公司認為省仲裁委的仲裁裁決認定“對于合同第九條關于出賣人逾期履行合同的方面做出約定，但不能因為約定了繼續履行就排斥合同另一方享有合同解除的權利，否則就有強購強賣之嫌，則依法屬于無效條款”。仲裁員屬于自行創設了認定合同無效的法律依據。

　　因為該合同系雙方自由意思表達形成的合意，不存在任何強購強賣的情形，亦不違反法律、行政法規的強制性規定，合同理應有效。

　　泰德公司認為海南省仲裁委員會不顧雙方當事人的合同約定，作出了合同目的不能實現的錯誤認定,違反法律規定，以“剝奪對方主要權利”為由，作出了解除合同的裁決,這是枉法裁決。

　　何雨瀟在聽證會則認為，泰德公司認為仲裁裁決存在枉法裁決行為情形完全沒有任何事實和法律依據。因為沒有任何證據來證明仲裁員在活動中存在枉法裁決行為。

　　據記者了解到，雙方聽證會上，海事法院執行局充分聽取雙方當事人意見，并將擇日做出聽證結果。

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