2015年樓市可謂是喜憂參半，在政策“組合拳”的連環刺激下，一線城市及城市出現回暖，成交量大幅上升，價格略有回升，但三、四線城市庫存壓力依然高企，成交狀況改善并不明顯。

時光荏苒，在不經意間，2015年已經過去了一半。在已經過去的半年里，中國樓市發生了很大的變化，在政策的強力刺激下，需求回升，個別城市如深圳甚至出現了價格大幅反彈現象；而三、四線城市等，則仍舊積弱不振。市場格局不斷演變，在此我們有必要對過去半年進行梳理和回顧，以利于對未來市場發展趨勢做出準確的判斷。

【關鍵詞1】持續刺激

樓市政策發生改變，由之前抑制需求，轉變為刺激需求。在今年年初經濟前景不太樂觀的大背景下，提出“分類指導、因地施策”的總體調控思路，重新調整樓市調控思路，并在3月底出臺一系列刺激樓市需求的政策，包括調整信貸政策、減輕購房負擔等，而地方政府也接連出臺相關配套措施，包括取消或松動限購、放款貸款限制、連續降息、降低頭付比例、減輕購賣成本、提高公積金貸款額度等等措施，來刺激市場需求。

【關鍵詞2】連續降息

連續降息，極大降低了購房成本。6月27日，央行宣布降息，一年期貸款利率基準利率下調0.25個百分點，這是今年來第三次降息。此次降息之后，購房成本再次下降，初步估算，與2014年11月22日以前的利率水平相比，貸款100萬元（等額還款，20年期），月還款金額減少428.6元，總的利息開支節省超過10萬元。住房消費仍然依賴信貸支持，在連續降息的作用下，不少處于觀望態勢的購房者，產生了入市的動力。

【關鍵詞3】限購松動

調整限購政策，改變過去過度行政干預做法，讓原本受到抑制的正常需求得以進入市場，從而擴大市場需求基礎。政府此前出臺限購政策以限制投機性需求，但該政策的副作用就是誤傷了部分剛需。自今年年初以來，各地方政府在去年下半年的松動限購的基礎上，對限購政策做出更大幅度調整，至此，除了北京、上海、廣州和深圳等一線城市堅持限購外，其余原本限購的城市基本退出限購。

【關鍵詞4】支持改善

政策對改善性置業的態度也發生了變化，一系列有利于改善需求置業的政策出臺，激發了此類消費群體的置業熱情。比如調整二套房貸款頭付比例，由此前六成（較高到七成），降至四成，同時規定貸款利率也由商業銀行自行確定，而無需硬性上浮1.1倍甚至更高。公積金貸款政策也明確，出于改善目的購置二套房，頭付比例可降至三成。此外，對于改善型需求中部分換購群體，也因為營業稅的免征條件放寬，免征年限由之前的滿5年調整為滿2年，賣房成本也降低不少。

【關鍵詞5】市場回暖

連續的“組合拳”政策利好刺激，市場成交明顯回升。不出意外，上海樓市6月份商品住宅成交量會超過百萬平方米大關，這是自今年4月份以來，成交量連續3個月保持在該水平。受二季度成交表現突出影響，今年上半年樓市成交量保守估計將達562萬平方米，與去年下半年成交量水平相當，并且是2010年以來上半年同期高位，僅次于2013年上半年成交量。此外，根據相關市場研究機構公布的數據顯示，全國樓市成交量均出現不同程度回升，市場回暖已成定局。

【關鍵詞6】深圳領跑

一線城市熱火朝天，三四線城市至今仍無明顯起色，樓市分化跡象明顯。一線城市如深圳，隨著落戶政策放松，吸納大量外來人口，導致市場需求暴增，從而推漲房價，漲幅明顯。北京、上海、廣州等一線城市也屬于人口導入型城市，市場需求旺盛，整體呈現量增價漲格局。而包括揚州、徐州、鄂爾多斯等在內的三、四線城市，即使刺激政策不斷出臺，市場需求至今仍無明顯改善，價格處于陰跌過程中。

【關鍵詞7】消化庫存

如何才能消化巨大的庫存，這是2015年上半年的市場“主旋律”。國家統計局官網公布的數據顯示，自2012年4月以來的商品房庫存持續上升態勢出現轉變。5月末商品房待售面積65666萬平方米，較4月末減少15萬平方米，雖然庫存總量在回落，但依然處于高位，壓力尚未減輕。正是因為如此，開發商在銷售方面下足了功夫，除了降價等常規手段之外，還想出其他招數，比如開辟新的銷售渠道包括微信等，以及各種稀奇古怪的營銷活動，其目的就是為了多賣出幾套房。

【關鍵詞8】商業遇冷

商業地產持續遇冷，即使是樓市調控政策轉向刺激市場需求，仍未惠及商業地產。以上海為例，由于需求長期疲軟，商辦市場上揚乏力，根據“網上房地產”網站公布的數據顯示，今年上半年（數據截止到6月28日）辦公和商業物業庫存量分別達到851.04萬平方米和943.74萬平方米，對應今年上半年的成交面積96.13萬平方米和67.75萬平方米，其消化周期分別為53個月和84個月，供需結構表現為供大于求。而隨著越來越多遠郊地區商用物業入市，供需失衡現象會進一步加劇。

【關鍵詞9】房企突圍

房地產開發商不再只是從事商品住宅開發，同時還會做別的事，在樓市新常態下，房企在積極謀求轉型。大型房企在這方面走得更為堅決，比如萬達集團加快輕資產化步伐，與快錢共同推出產品“穩賺1號”，募集50億元資金，后續還會推出更多的類似產品；綠地集團除了涉足能源、金融領域之外，還進入城市軌道建設行業。而中小房企在轉型方面在選擇抱團、瘦身或者脫離房地產行業等方式。但樓市由“黃金時代”進入“白銀時代”之后，轉型已經成為眾多房企需要共同面對的問題。

【關鍵詞10】中介聯合

經歷2014年下半年極度低迷的市場行情之后，二手房中介行業意識到“抱團取暖”也許是較佳的發展模式，于是自今年3月份開始，房產中介行業合并潮悄然開啟。中介行業在告別蠻荒生長階段之后，迎來了新的挑戰，未來的中介服務痛點在哪里？需要提供怎樣的服務？……在以互聯網不斷滲透的今天，傳統的房產中介服務行業，僅靠合并擴大規模，顯然還不夠。

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