如今，多數樓盤銷售的期房，購房者在無法看到現房的時候，只能通過沙盤、戶型圖、樣板間來選擇要購購的房子，殊不知這其中也隱藏著諸多秘密。記者整理了一些業內人士的爆料，看看開發商們不告訴你的“秘密”吧。

　　沙盤掩蓋“不利因素”

　　沙盤是實際布局的縮小版，但是比例上并沒有完全按照實際的尺寸來整體縮小。不少沙盤為了吸引消費者，會擴大樓間距和增加綠化面積。讓購房者感覺項目整體環境不錯。

　　在沙盤中，購房者常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家購的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是待規劃的綠地實際成為了一座高樓。

　　戶型圖會制造錯覺

　　從單套房的戶型圖上看到，為體現功能分區，設計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發、床、廚具、衛浴等來分別體現各功能空間，但要注意，設計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小。例如，餐廳開間僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯覺。

　　樣板房中的家具尺寸偏小

　　在展示小戶型的時候，開發商通常購置擺放的是小型的家具，例如三房的戶型擺放兩人位沙發，沙發實際尺寸比較小，因此看起來客廳開間就很大，活動空間多。

　　很多樣板間面積聽著不大，但看起來空間還是很大。實際上，你仔細查看也會發現，樣板間的書房僅僅只有一張書桌和簡易的書柜，除了主臥外，次臥和客臥等沒有擺放衣柜，往往會造成闊綽的室內空間的效果。此外，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來拓展室內空間的有效方式。

　　綠化率比宣傳的低

　　有業內 人士爆料，樓盤綠化率、容積率等數據大多是掩人耳目的。綠化率是規劃指標，指的是規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。

　　對于開發商而言，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有項目都能做得到更高的綠化率和低容積率，比如通過人工湖、屋頂的花草都可以算作綠化面積。比如在露天停車位上鋪設草坪磚，也可計入綠地。

　　有面積的房子，容積率是肯定要比實際大很多。面積就是在原本容積率的基礎上進行“偷面積”。加入面積后，小區總的建筑面積(全部實用面積)是要比原來的要大不少，而用地面積是恒定的，也就是說容積率這個時候會被放大。

　　購房簽合同別“任性”

　　個關鍵條款要細斟酌

　　在購房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急著簽合同，而是要仔細斟酌合同里的每一項條款。

　　在簽訂購房合同前，頭先要看開發商是不是具備資格，五證(房地產開發證、國有土地使用證、工程開發許可證、建筑工程規劃許可證、商品房銷售許可證)是否齊全。購房合同則要注意合同是否為房地產管理部門統一印制的標準房屋購賣合同文本，其中所列條款是否明晰。

　　購房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀。特別要注意的幾個關鍵條款：1.購房者務必看清購購的項目和選擇的房子有無抵押，所要購購的房子有無被查封。另外，還要注意不良開發商一房兩賣的陷阱，已經銷售作了“備案”的房產也不能再購賣。2.合同中交房日期要按時，沒有緩沖期，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據。延期交房，不退房違約金要按日、按總金額、按合同約定賠付；退房參照合同的賠付約定。3.合同中開發商擅自改變規劃、設計，又沒有在限定日期書面通知購房者，就要承擔違約金和容許退房，并賠付損失。4.合同中還要確定“商品房所在的屋面、外墻使用權為所有業主所有”。5.未填寫內容的空格部分一定要劃掉，合同每頁要有開發商的合同騎縫章和購房者的簽字，不管什么情況下，購房者手中始終要保留一套原件。

　　此外，對有異議的地方要向工作人員詢問，合同條款未能表達清楚的地方，可以填寫補充協議，雙方簽字，補充協議與合同具有同樣法律效力。較好將開發商的各種口頭和書面承諾一并寫入合同或者補充協議，以便開發商兌現承諾。
 

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