自房貸新政以及央行降息后，房地產市場持續回暖。據鏈家地產統計，今年8月以來，上市整體銷售量價連續4個月出現了較大幅度增長。業內人士預計，明年樓市調控政策和貨幣政策會持續寬松，庫存周期及新增供應相對減少，樓市將持續企穩回升。
 
　　相比成熟市場，A股市場房地產公司估值偏低。隨著城鎮化的推進，房地產業的需求仍然較大，房企的業績仍可以保持中高速增長趨勢。這或許意味著上市房企的估值仍有提升空間。明年房企轉型以及國企改革將會成為行業主題。
 
　　明年樓市整體向好
 
　　今年以來，房地產市場持續下行，多家房企業績出現下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發布房貸新政以及降息等利好不斷，房地產市場出現成交量放大局面，特別是一二線城市表現明顯。
 
　　事實上，自8月起，房企整體銷售量價連續4個月出現了較大幅度的增長。從鏈家地產監測的萬科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11個月銷售數據來看，31家房企8月總銷售額為1167.5億元，環比上升20.9%，同比增加9.7%。這也是今年以來頭次正增長；9月總銷售額為1481.9億元，環比上升25.2%，同比增加9.5%；10月總銷售額為1688.3億元，環比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的總銷售額為1610.9億元，環比下降4.6%，但同比大幅上漲26.6%。
 
　　上市房企的銷售均價也連續4個月同比上漲。根據鏈家地產對21家有可比數據的房企監測數據，8月銷售均價為10517元/平方米，環比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月銷售均價為11419元/平方米，環比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月銷售均價為11557元/平方米，環比上漲1.2%，同比上漲13.1%；11月銷售均價為11437元/平方米，環比微降1%，同比上漲9.2%。
 
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，從大型房企8月-11月連續4個月的銷售數據和部分城市的成交量來看，一線城市和少數二線城市開始復蘇，樓市開始企穩。
 
　　展望明年，前華遠地產董事長任志強、住建部政策研究主任秦虹等業內專家都認為明年樓市會企穩回升，多家大型券商策略報告也均看好明年樓市。
 
　　申銀萬國策略報告指出，從政策面來看，為穩定宏觀經濟增長，明年樓市調控政策和貨幣政策會持續寬松，降息降準將是大概率事件；從基本面來看，隨著過去一年拿地速度下降，地產行業未來潛在供應正在減少，庫存周期也隨之縮短，這是價格企穩的重要前提。
 
　　國泰君安策略報告認為，對于房價走勢，明年上半年將保持平穩，下半年會有所上漲。主要邏輯是，2014年四季度政策放松促進了一二線城市的持續回暖，但大部分城市的去庫存周期仍然較長，市場觀望情緒仍未完全消除，明年上半年房價會保持相對穩定。但到了下半年，隨著庫存減少及新增供應相對減少，房價會出現上漲趨勢。一線城市房價較先筑底回升。
 
　　龍頭房企估值低于海外同行
 
　　國泰君安研報指出，2014年地產股估值得到了一定程度的修復，但仍處于相對低位。目前，房地產板塊PE為9.7倍，PB為1.97倍，均處在相對低位。而香港地區、日本、美國等地股票市場上過去15年的房地產板塊的平均PE分別為12、33、37，都高于A股市場。
 
　　且與中國內地相比，香港地區、日本、美國都是城鎮化進程已基本結束的市場，中國內地的城鎮化率僅為53.4%，至少未來十年城鎮化發展仍具有很大潛力，房地產業需求仍然較大，房企的業績仍可以保持中高速增長趨勢。上市房企的估值仍有提升空間。
 
　　此外，房企的競爭分化趨勢正在不斷加劇，行業“馬太效應”更加明顯，行業集中度將進一步上升。中原地產數據顯示，從已公布11月銷售業績的21家上市房企情況來看，恒大、綠城兩家房企已經提前完成年度任務，萬科、富力、融創、越秀4家房企完成率超過九成，剩余15家公司的完成率低于90%，年底銷售目標難以完成。相對而言，全國性大型房企或者區域龍頭房企完成情況較好。
 
　　北京一家上市房企中層人士認為，只要市場環境不出現大幅逆轉，大型房企能通過提高市場占有率繼續擴大銷售規模，加上降息、降準等金融政策影響，商業銀行會更重視資產質量，信貸資源更傾向于財務狀況良好的大型房企，房地產行業的市場集中度將保持加速提高的勢頭。
 
　　Wind數據顯示，我國四大上市龍頭房企（招商地產、、萬科、金地集團）銷售面積占比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。
 
　　聚焦細分領域成趨勢
 
　　在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結構發生變化、城鎮化發展有新內涵的大背景下，房地產轉型將是一個持續的過程。今年以來，A股市場多家房企開始尋找轉型之路。記者梳理發現，房企轉型大概有兩類：一類是“大而全”轉向專業化、精細化的細分領域。如新華聯專注文化旅游地產；一類是徹底轉型，通過收購、定增等方式置入醫療、影視等熱門行業的資產，如蘇寧環球收購影視公司。
 
　　業內人士認為，明年房企轉型依然是行業主題。海通證券認為，未來房地產行業會分化出很多細分領域，比如商業地產、旅游地產、養老地產、產業地產、房地產代理服務商等。事實上，隨著白銀時代到來，房企必須更加注重市場變化，增加專業能力才能不被淘汰。
 
　　目前，A股房地產公司中，房地產代理服務領域的世聯行、產業地產領域的華夏幸福、旅游地產領域的華僑城等公司，都在其細分市場成為了龍頭。“這具有標桿意義，未來可能會有更多房企向細分市場轉型。”中原地產分析師張大偉說。
 
　　此外，房地產行業的國企改革也會成為一大亮點。國泰君安研報分析稱，國企改革將加快房企資源整合，比如天保基建、中華企業、深振業A等公司或有資產重組預期；另一方面，國企改革將完善激勵機制。國有房企本身擁有優質資源，若有更多激勵措施，將會提升公司的經營和業績，如格力地產、魯商置業、等。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！