停車(chē)位租售價(jià)格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺(jué)”……新華社“新華視點(diǎn)”記者在部分城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下，一些住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)問(wèn)題比較突出。

　　分析人士指出，我國(guó)雖然公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是部分城市并未認(rèn)真貫徹執(zhí)行。一些小區(qū)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結(jié)，“打劫”業(yè)主合法權(quán)益，有的行政管理部門(mén)也參與“分肥”。

　　公共權(quán)益流失，車(chē)位價(jià)格猛漲

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的家庭擁有汽車(chē)，而小區(qū)車(chē)位配比不足，一些業(yè)主抱怨，“找個(gè)停車(chē)位比找媳婦還難。”“轉(zhuǎn)圈1個(gè)公里找不到一個(gè)可停之處。”

　　為了愛(ài)車(chē)有位可停，許多車(chē)主不得不購(gòu)購(gòu)車(chē)位，然而，這個(gè)幾平方米的空地并不便宜。“我購(gòu)車(chē)花了15萬(wàn)，結(jié)果一個(gè)停車(chē)位要20萬(wàn)。”武漢徐東某小區(qū)黃女生較近在小區(qū)購(gòu)了一個(gè)地下停車(chē)位，總共5平方米左右，算下來(lái)每平方米4萬(wàn)元，“比別墅還賣(mài)得貴。”

　　武漢洪城物業(yè)公司劉經(jīng)理說(shuō)，車(chē)位價(jià)格一路上漲，當(dāng)初三四萬(wàn)元的車(chē)位如今多漲到十幾萬(wàn)元、數(shù)十萬(wàn)元，高端小區(qū)的車(chē)位抵得上一套小戶(hù)型房產(chǎn)。“但市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，購(gòu)車(chē)位也得搖號(hào)、找關(guān)系。”

　　在部分小區(qū)，車(chē)位原本已經(jīng)十分緊張，但物業(yè)公司還將其轉(zhuǎn)給了開(kāi)發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)中的五個(gè)停車(chē)場(chǎng)中有兩個(gè)被物業(yè)公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。

　　而業(yè)主們高價(jià)購(gòu)來(lái)或租來(lái)的車(chē)位，還有不少其實(shí)是開(kāi)發(fā)商低價(jià)租用的人防工程用地。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦介紹，法律規(guī)定一定規(guī)模的小區(qū)必須配置人防工程，由人防部門(mén)管理，不能出售，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。但經(jīng)過(guò)人防部門(mén)審批同意可以長(zhǎng)期租賃，須繳納一定的費(fèi)用。

　　宮步坦說(shuō)，以武漢某小區(qū)為例，開(kāi)發(fā)商以低于1角錢(qián)每平方米每天的價(jià)格與人防部門(mén)簽約，又以20萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給業(yè)主。如此算來(lái)，小區(qū)90個(gè)人防工程地下車(chē)位為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)1800萬(wàn)元收入。就這樣，通過(guò)低價(jià)租高價(jià)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商獲取了相當(dāng)可觀的收益。

　　虛設(shè)公攤面積，坐吃“維基”利息

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開(kāi)發(fā)商為了謀取利益，還在公攤費(fèi)用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車(chē)位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車(chē)位再次賣(mài)給業(yè)主。

　　北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套91平方米房，簽訂的合同上寫(xiě)著“其中公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e19.78平方米”。但他感覺(jué)公攤數(shù)字偏大，找來(lái)專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車(chē)庫(kù)、游泳池、小學(xué)校等，但開(kāi)發(fā)商并未告知他這一信息。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車(chē)位是由已經(jīng)計(jì)入公攤的公共設(shè)施改造而來(lái)，開(kāi)發(fā)商就對(duì)其沒(méi)有所有權(quán)，車(chē)位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū)，業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)商又以數(shù)十萬(wàn)元不等的價(jià)格將屬于公攤面積的地下停車(chē)位向全體業(yè)主銷(xiāo)售。“本屬于我們所有的車(chē)位二次賣(mài)給我們，開(kāi)發(fā)商糊弄業(yè)主的把戲太黑了。”

　　除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)等費(fèi)用，也多以“公益”之名進(jìn)行了“公攤”，但使用情況常常不容樂(lè)觀。

　　家住武漢南湖一小區(qū)7棟的胡先生，在2013年底發(fā)現(xiàn)該棟頂樓內(nèi)部公共墻面嚴(yán)重滲水，墻面脫落。因而，他多次向物業(yè)反映，希望能夠用公共維修基金進(jìn)行維修，但遲遲未見(jiàn)維修工作啟動(dòng)。

　　專(zhuān)家指出，盡管公共維修基金是屬于業(yè)主集體的錢(qián)，但使用時(shí)往往門(mén)檻高、程序繁瑣，而資金管理部門(mén)也很少主動(dòng)及時(shí)向業(yè)主告知用途、結(jié)余等信息。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市自從1998年實(shí)行公共維修基金制度以來(lái)，截至2013年底累計(jì)金額約達(dá)到350億元，使用額約8億元，使用比例僅為2.3%。大量資金仍在“睡大覺(jué)”。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，部分地區(qū)存在坐吃“維基”利息的現(xiàn)象。相關(guān)的管理部門(mén)將結(jié)余基金產(chǎn)生的利息，變成了自己的“小金庫(kù)”。南京市的一個(gè)小區(qū)，曾有近300萬(wàn)元的公共維修基金利息，被當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)挪作他用。

　　除此之外，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)等種類(lèi)繁多的收費(fèi)，也讓不少業(yè)主覺(jué)得交的不明不白。

　　“以前，小區(qū)里種了些花草，但物業(yè)公司給鏟除了，說(shuō)是要種‘更好看’的，但后來(lái)新種的還是同一種。”北京一小區(qū)的業(yè)主何先生認(rèn)為，這樣的“重復(fù)建設(shè)”不但浪費(fèi)了開(kāi)支，而且有利用業(yè)主無(wú)法監(jiān)督而虛列項(xiàng)目“洗錢(qián)”之嫌。

　　侵占業(yè)主權(quán)益，賬目從不公開(kāi)

　　通過(guò)走訪，記者了解到，部分城市的小區(qū)物業(yè)管理用房被計(jì)入了公攤面積，但卻被開(kāi)發(fā)商用于租售獲利。天津、鄭州等城市已出臺(tái)規(guī)定，明確要求物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，不得計(jì)入公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

　　“小區(qū)的游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等，原本是歸業(yè)主集體所有的權(quán)益，現(xiàn)在卻被開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期侵占。”北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)開(kāi)發(fā)商侵占、轉(zhuǎn)移業(yè)主權(quán)益獲得了五、六百萬(wàn)元收益，但并未向業(yè)主公布資金去向。

　　在武漢，也有小區(qū)業(yè)主透露，本已納入業(yè)主公攤面積的地下車(chē)庫(kù)等，在開(kāi)發(fā)商等方面的“努力”下，“搖身一變”成為有關(guān)部門(mén)的福利。

　　利益糾葛之下，小區(qū)物業(yè)管理收支狀況并不透明。宮步坦認(rèn)為，小區(qū)收取的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)支配，賬戶(hù)要接受業(yè)委會(huì)監(jiān)管，并向全體業(yè)主公開(kāi)。“現(xiàn)在矛盾聚焦點(diǎn)在于各類(lèi)收費(fèi)成為一筆糊涂賬，這些資金的使用亟待公開(kāi)透明。”

　　“一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商是‘利益共同體’。”湖北省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王建國(guó)指出，這些公司要么是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，要么是開(kāi)發(fā)商選定的企業(yè)，當(dāng)然維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益，也與開(kāi)發(fā)商私底下簽有協(xié)議，從各種費(fèi)用中抽取好處。“有的社區(qū)，居委會(huì)也與開(kāi)發(fā)商有利益聯(lián)系，其辦公用房也是開(kāi)發(fā)商提供的。”王建國(guó)說(shuō)，有些地方還明確提出了“每100戶(hù)不低于20平方米辦公用房”的標(biāo)準(zhǔn)。

　　專(zhuān)家指出，多重利益相互交織，導(dǎo)致一些社區(qū)行政和物業(yè)管理問(wèn)題叢生。只有對(duì)癥下藥，清理“糊涂賬”，斬?cái)嘞嚓P(guān)“利益鏈”，才能維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

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