房價這么高，吸走了老百姓辛辛苦苦攢下的血汗錢，可又有幾人知道，新建商品房購賣的收入，都落入了誰的口袋？

　　注意：本文中所提到的“樓面均價”，是規劃建筑面積的單價，并不是項目所占用土地的單價。特此說明。

　　頭先是土地款。即政府收取的土地出讓金。

　　以出讓一塊土地為例，若總土地面積26033.7平方米，土地使用權出讓公告中明確：規劃建筑面積不大于88568.64平方米。總購地款約為11億元。

　　土地使用權出讓公告中規定，該宗地容積率1.0-2.7，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米。規劃建筑面積不大于88568.64平方米。

　　所以，該宗地樓面價為11億元÷88568.64平方米=12419.75元/平方米。

　　管理費用約100元/平方米

　　建房成本約2800元/平方米

　　前期費用約400元/平方米

　　勘察報建約100元/平方米

　　公共配套約100元/平方米

　　至此，各項費用及稅種加在一起，已超過17000元/平米了。哦，我們還忘了算開發商的利潤

　　開發商利潤1700元/平方米

　　算上開發商的成本和利潤，這幅土地上建的商品房，較低售價也將在18700元/平米。

　　算上開發建設時期內的通貨膨脹率4%左右，這個價格將漲為18775元/平米左右。

　　以上這個價格，沒算精裝修。目前市小戶型以精裝為主，精裝一般成本為2000元/平米左右。

　　廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米。

　　總體算下來，若開發商想保持10%的收益率，這個項目未來售價將不會低于21000元/平米。

　　如果售價低于18900元/平方米，開發商就會賠本

　　當然，一般這種情況，售價標到20000元/平米以下時，廣大媒體同仁就會替開發商喊“虧本”了。

　　市場情況向好、主流購房人群需求激增時，根據價值規律，房價還會上浮5%~10%，這個項目售價可能超過23000元/平方米。

　　如果你相中的是小學緊靠學校的小區，那就恭喜你。

　　所以，別相信網上那些“各城市合理房價”的計算了，都是騙點擊率的。

　　較后補一句，如果按官方發布的“土地成本占房價36%左右”計算，這幅12400元/平米的土地，未來房價將達34444元/平米。

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