“收緊、降溫、企穩……”成為2016年下半年以來調控主旋律下的樓市關鍵詞。高價地戛然而止，國內多數二線城市從連續數月上漲局面轉入退燒行情，以北京（樓盤）為首的一線城市則漲幅連降，慢慢進入“需求抑制、成交下滑”的市場慣性。近日國家統計局公布70個大中城市1月份房價指數，從數據來看，一線和熱點二線城市樓市迅速降溫，房價走勢明顯趨緩。然而，從市場降溫到房價下降還有一個漫長的傳遞過程，在連續4個月漲幅回落之下，一線城市房價何時才會松動成為社會關注的焦點。

大數據與現實的落差

從國家統計局公布的1月70個大中城市住宅銷售價格統計數據來看，在環比方面1月份一線城市新建商品住宅價格環比繼續持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。在同比方面，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月持續回落，本月比上月回落2.6個百分點。

大數據傳遞出明顯的“降溫”氛圍，然而，大多數購房者并沒有感受到房價真正變得“接地氣”。

一位有置業計劃已久的張先生，對于去年出臺的調控政策一直期望頗多，一再推遲購房計劃，就為等房價“降下來”。春節后，張先生看上了北京西五環某項目，“區位和環境都挺滿意的，然而還是對價格有所猶豫”，他告訴記者，“就多觀望了一段時間，這個項目已經從*開始的5.3萬元/平方米，上漲到了6.2萬元/ 平方米。”

為何買房人的市場感受與宏觀大數據有落差，“降溫”并未完全傳遞至老百姓(603883,股吧)的直觀感知中？

業內人士認為，無論調控政策或是貨幣政策，傳導到現實樓市，通過成交量或房價反映出來，都會有滯后性。尤其北京樓市的范圍廣、區域多，個別熱點區域的項目漲價也不稀奇。

二手房或首先松動

多次調控下的市場規律顯示：樓市降溫的*直接變化就是交易量的下滑，進而再二度傳導至房價的變化上。

業內觀察認為，一般而言，連續超過3個月市場成交量下滑，很有可能在房價上表現出“降”的趨勢。“價格下跌的邏輯是清晰的，主要是成交量不高，所以這個時候往往"量縮價跌"，對于此類市場來說，實際上是很自然的供求關系的導向和結果。”易居研究院智庫研究總監嚴躍進向記者表示。

具體到北京市場，與新房房價的滯后反應有所不同，二手房“下降”趨勢更為明顯。據偉業我愛我家(博客,微博)集團市場研究院統計，2017年1月，北京全市二手住宅網簽12860套，環比下降28.9%，同比減少47.1%，交易量自2016年9月以來已連續四個月下滑。

同時，2月前兩日為春節假期，無成交，2月6日網簽開始恢復正常，但首周網簽量都不超過800套，接下來一周網簽量又下降到*多600余套。“綜合來看，受樓市調控政策收緊，尤其是信貸收緊等因素影響，春節后北京二手住宅市場延續了節前的低迷態勢，交易量持續回落，整體熱度不高。”上述研究院分析人士表示。

二手房的數據與記者的門店走訪結果形成呼應，多家中介門店的經紀人坦言，節后二手房價格并未快速“補漲”，長假的淡季模式似乎有所延長，目前二手房的議價空間有所松動。

同樣在上海（樓盤），根據中原地產的統計，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬套，只有9401套，這是五年以來的月度*低值。已經達到了成交量影響房價的臨界點。而在深圳（樓盤）已有投資者開始降價出售房源。

深圳是風向標

國家統計局發布的2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施房地產調控政策以來，市場變化明顯，房價持續趨穩回落。其中，11個城市1月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.5個百分點之間；3個城市環比持平；廣州（樓盤）市環比上漲0.6%，但漲幅已連續4個月回落。

而作為去年中國樓市風向標的深圳，盡管房價已經出現了“止漲下探”的勢頭，不過房價依然處于高位。

根據上海易居房地產研究院發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》顯示，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個城市的去年新房成交均價分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳價格遠超過了上海和北京。

今年1月，萬科和深圳**合作的萬科臻灣匯取得預售證，批售總套數217套。其中一套備案價格達到25萬元/平方米的商業用房引起了市場的廣泛關注，其他房源的價格均已超過了10萬元/平方米。但在購房者觀望情緒濃重的情況下，成交情況也并未出現火爆，甚至是有些冷清，開盤當日的去化率僅為18.5%，解籌率為53.3%。同樣位于深圳羅湖區文錦路太子道項目，此前對外透露的價格將在13萬元/ 平方米左右，而*后的入市價格僅為8萬元/ 平方米，周邊的中海天鉆的價格已經達到了10萬元/平方米。

“近年來深圳市場已經成為了全國樓市的風向標，去年的一輪上漲就是從深圳開始影響至全國，而去年底的調控也是從深圳開始，因此今年樓市的走勢，深圳是一個重要的參考依據。”業內人士表示。

同時嚴躍進還認為，未來可能下跌的城市有兩類：類是類似武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）等城市，過去上漲太快，稍微回調是很正常的。類是類似錦州（樓盤）、丹東（樓盤）等城市，原因是需求明顯不足。

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