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        國務(wù)院落實(shí)“商改住”政策,允許商品用房改為住宅!

          編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:海口房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 2896 次

        閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

        北京燕郊土地落宗事件尚未完全解決,偷偷將產(chǎn)業(yè)用地改為住宅出租的行為在深圳也如火如荼。日前,深圳市相關(guān)部門從春節(jié)后就開始嚴(yán)打,強(qiáng)制拆除廠改公寓違建樓。與此同時(shí),廣東省出臺了細(xì)則落實(shí)國務(wù)院的“商改住”政策,在不改變土地使用年限的前提下,允許商品用房改為住宅,但只能租不能出售。


        目前,全國各地都面臨著商業(yè)用房明顯過剩的格局,成都、長沙(樓盤)、天津(樓盤)、深圳等城市的去庫存周期長達(dá)三五年甚至更長。“商業(yè)改住宅,除非是將土地使用年限同時(shí)變更為住宅的70年,且可以對外銷售,才能迅速消化商業(yè)用房的庫存。”中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者,否則,只能出租不能出售的商改住,去庫存效果不會明顯。


        嚴(yán)打“工改住”


        2月10日上午,深圳寶安區(qū)新安街道打響了整治廠房改公寓的槍,強(qiáng)制拆除位于海樂社區(qū)39區(qū)海樂路27號違法廠房改公寓。據(jù)了解,此次寶安區(qū)清理的共有70多棟建筑,涉及面積20多萬平米。目前,深圳其它區(qū)尚未采取行動。


        近兩年長租公寓大舉進(jìn)攻深圳市場,據(jù)長租公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計(jì),目前深圳擁有大大小小的長租公寓運(yùn)營商已近100家。


        這些公寓房源大多來自舊廠房和農(nóng)民房改造,由于深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,舊廠房空置率較高,且租給工廠只有20-30元/平方米,改成公寓租金可以達(dá)到50-80元/平方米。以后想長期租用還可以改成酒店或辦公樓,如在寶安可以做到100-200元/平米,這也是大部分投資機(jī)構(gòu)偷建違建的操作思路。


        工改公寓,實(shí)際上目前無法可依,而*大的問題是消防方面沒有標(biāo)準(zhǔn),大多依據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造,但仍然很難拿到消防許可證。目前只能統(tǒng)一用報(bào)備來管理,都沒經(jīng)過正式的審批。


        從政策層面上而言,深圳是明確鼓勵(lì)“工改工”,即鼓勵(lì)舊的工業(yè)廠房改造升級為新的眾創(chuàng)空間,而非工改住。


        長租公寓平臺盈家生活深圳公司負(fù)責(zé)人鄭澤豪告訴記者,據(jù)目前寶安區(qū)政府安排的拆遷任務(wù),寶安區(qū)廠房改公寓建筑有上百萬平米的拆遷任務(wù)。目前寶安區(qū)已經(jīng)建成并營業(yè)的廠房改公寓數(shù)量還是有限,正在建設(shè)的體量比較大。


        “如果廠改住繼續(xù)下去,供應(yīng)肯定過剩,現(xiàn)在拆了不讓做,反而供求平衡了,不然深圳租金幾年都上不去。”鄭澤豪說,目前公寓的凈利潤還是很低,但就像圍城,大家都以為有利可圖,投資的還是很多。


        而除了將廠房改造成公寓出租外,工業(yè)及產(chǎn)業(yè)用地配套住房的口子也在收緊。


        據(jù)深圳規(guī)劃國土委有關(guān)人士解釋,過去產(chǎn)業(yè)用地不分一般產(chǎn)業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地,配套的住房均可分割對外出售,而去年10月出臺了80號文后,產(chǎn)業(yè)用地分為一般和,前者不可對外分割出售,而的產(chǎn)業(yè)用地配套的住房,也會嚴(yán)格審批,如果偷偷增加住房比例,不僅僅是罰款問題,可能會被拆除。


        “但具體配備多少住房比例,由區(qū)里定,在土地出讓時(shí)要看土地價(jià)格多少定比例,如果是政府支持的產(chǎn)業(yè),可申請?jiān)黾优涮鬃》勘壤瑢徟鷻?quán)限下放到了區(qū)里。”上述規(guī)土委人士說。


        鼓勵(lì)“商改住”仍難去庫存


        工改住遭嚴(yán)打,而商業(yè)用房卻在政策上受到鼓勵(lì)。


        2月4日,廣東出臺政策細(xì)則,《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》,鼓勵(lì)新建租賃住房,允許將在建、建成和庫存的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地。實(shí)際上,該細(xì)則正是在落實(shí)去年5月份國務(wù)院發(fā)布的文件。


        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,由于商業(yè)用房嚴(yán)重過剩,商改住正是調(diào)節(jié)市場的供需結(jié)構(gòu)。上海(樓盤)、天津、重慶(樓盤)、成都、長沙、西安(樓盤)等地都明顯商業(yè)用房庫存偏高的情況。


        以深圳為例, 2016年深圳共有36個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目取得預(yù)售資格,達(dá)到110.97萬平方米的歷史高位。而2016年深圳商務(wù)公寓成交8750套,成交面積61.5萬平方米。


        這意味著,僅商務(wù)公寓的去庫存周期,就將近2年,這還不包括辦公樓、商場、酒店等商業(yè)用房。據(jù)有關(guān)研究數(shù)據(jù)稱,深圳的寫字樓過剩比例達(dá)到40%。


        但值得注意的是,按照政策規(guī)定,商改住后,只能出租,不能銷售。土地使用年限依然不變,改變的僅僅是使用屬性,以及水電氣價(jià)格降低為居民生活標(biāo)準(zhǔn)。


        “對于商務(wù)公寓部分,沒有企業(yè)會樂意改,商務(wù)公寓雖然不好賣,但起碼是可以賣回籠資金。如果不能賣,那企業(yè)可虧死了,所以鼓勵(lì)無效。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉對記者說,長期出租占用資金太多,出租連資金成本都不夠,這招去庫存沒用。


        深圳國土規(guī)劃部門有關(guān)人士稱,商務(wù)公寓本身已經(jīng)具備住宅的居住性質(zhì),水電氣標(biāo)準(zhǔn)與住宅一樣,只有土地屬性和公共配套不一樣,所以也不需要改,商改住主要是指商業(yè)和酒店,原來每個(gè)行政區(qū)都規(guī)劃了大量的商業(yè),目前很多商業(yè)確實(shí)是嚴(yán)重過剩。

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