新政出臺將有何影響？記者調(diào)查海口房產(chǎn)市場——

業(yè)內(nèi)人士：大戶型或?qū)⒆兊脫屖?br />
30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。據(jù)了解，海口二套房較低頭付比例一直是六成，對于降低兩成的房貸政策，業(yè)內(nèi)人士分析，該政策將直接影響樓市成交量和房產(chǎn)市場，特別是針對擁有改善住房想法的市民來說，大戶型或?qū)⒆兊酶訐屖帧?br />
國土、住建部門聯(lián)合發(fā)文

允許房企調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

房貸政策放寬的同時，國土部和住建部日前也聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通知要求，對于在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。

房企中介：

減輕頭付壓力有利樓市

對于較新房貸政策，記者隨機(jī)采訪幾家開發(fā)商樓盤銷售人員和房產(chǎn)中介人員時，均表示在房價保持目前水平的情況下，新的貸款政策肯定會減輕二套房購房者的頭付壓力，同時也有利于房地產(chǎn)市場的提振。

在海甸島某樓盤做售樓小姐的符女士介紹，去年海口商品房銷量和全國其他城市一樣，數(shù)量都跌到往年較低水平，政府也因此出臺了多項(xiàng)政策刺激樓房銷售，但效果并不十分明顯。不過，對于此次房貸新政的出臺，符女士則對海口的樓市看到了希望。“這次和以往不同，這次直接在房貸上，特別是對二套房貸頭付放寬，直接減輕了購房者的頭付壓力，所以效果也肯定會比之前的要明顯。”符女士分析。

國貿(mào)路某房產(chǎn)中介工作人員也認(rèn)為，海口的二套房頭付比例較低一直是六成，這一次直接將頭付比例降兩成，將對樓市起到明顯的刺激作用。

至于新房貸政策何時開始實(shí)施，銷售人員和中介均表示需要等待銀行的進(jìn)一步通知。

消費(fèi)者：

擔(dān)心房價上漲

對于新出臺的“二套房頭付比例降低到四成”政策，記者隨即采訪一些市民，均表示對房價或因政策原因上漲感到擔(dān)心。

“出不出臺都一樣，關(guān)鍵房價沒降，政策出臺也是白搭。”今年31歲的白領(lǐng)工作者何女士說。雖然二套房頭付比例降低，但何女士希望房企盡量不要因?yàn)檎叩某雠_而提價，否則對于購房者來說，可能并沒有實(shí)惠。

對于目前政府出臺的諸多調(diào)控政策，也有市民表示，對樓市仍將保持觀望態(tài)度。采訪中，大部分市民認(rèn)為，決定是否購房的主要是因素還在于現(xiàn)實(shí)需求和房價的高低。“

業(yè)內(nèi)人士：

多項(xiàng)政策將有利大戶型銷售

業(yè)內(nèi)人士介紹，頭付款比例較低四成，以及政府允許房企在不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下，適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，多項(xiàng)政策將有利大戶型樓房的銷售。這對于改善置業(yè)的購房者而言，是一大利好消息，頭付款大幅度的減少，原來100萬的房子頭付要60萬，而此政策出來后，100萬的房子現(xiàn)在頭付只需40萬。

放寬免征期限

售價百萬住宅較多可省5.6萬元

按照原來的政策，一套個人購購2年以上(含2年)普通住宅銷售價格為100萬元進(jìn)行計(jì)算，營業(yè)稅的稅率為5.6%，過戶時應(yīng)該繳稅5.6萬元。而新政施行后，將為售房人節(jié)省下來5.6萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析，在房屋過戶時，售房人考慮到要繳納數(shù)額不小的稅費(fèi)，往往將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁在購房人身上，而新政的出臺，免征了售房人的部分稅費(fèi)，也將使購房人較終受益，進(jìn)而將有利于二手房市場的交易。

解讀：二套房頭付降至4成 200萬元房子可少付60萬頭付款

昨日，市場上傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房貸新政和營業(yè)稅調(diào)整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。另外，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局也對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

業(yè)內(nèi)人士分析，在兩項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)下，購房者尤其是改善型置業(yè)者的購房門檻和成本將大大降低，可以擴(kuò)大購房需求，轉(zhuǎn)變市場觀望情緒，帶動樓市回暖。

購房者頭付比例下調(diào)置業(yè)門檻降低200萬房子可少付60萬頭付

房貸新政規(guī)定，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，公積金貸款政策也做出調(diào)整，頭次購房公積金貸款較低頭付款比例為20%，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房，較低頭付款比例為30%。

房貸新政到底能給購房者帶來多大的實(shí)惠？上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)為購房者算了一筆賬：以一套價值200萬元的房子為例，如果按照此前一線城市頭付7成的比例計(jì)算，那么頭付款是140萬元，按照新政4成頭付的比例進(jìn)行計(jì)算，頭付款則減少到了80萬元，這將大大降低購房者的頭付金額。

值得注意的是，雖然購房者的頭付款大大減少，房貸則會相應(yīng)增加，購房成本也會相應(yīng)增多。在商業(yè)貸款20年期，等額本息、較新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，如果按照7成頭付計(jì)算，價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元，還款總額為102萬元，140萬的頭付加上102元的房貸，購房總成本為242萬元。如果按照新政后的4成頭付來計(jì)算，需要向銀行貸款120萬元，還款總額為205萬元，購房總金額為285萬元。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，購房成本看似增加，但這背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然購房者需要多付43萬元，但可以分期按20年的時間進(jìn)行支付，而且頭付可以少付60萬元，考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素，長遠(yuǎn)來看，這實(shí)際是降低了購房者入市的門檻和成本。

“對于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一”，在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，該項(xiàng)政策出臺之后，頭付比例有所降低，有助于提高購房者的資金杠桿，撬動更多住房消費(fèi)。

營業(yè)稅免征年限降至2年降低購房者負(fù)擔(dān)

除二套房頭付比例調(diào)整外，房地產(chǎn)營業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。昨日中國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，個人將購購不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

一般而言，二手房交易中的營業(yè)稅成本都加在了購房者的身上，據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，如果營業(yè)稅“五改二”政策落地，繳納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負(fù)擔(dān)將會有所降低。

新政如果得到落實(shí)，具體到購房者身上，就是真金白銀的實(shí)惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明：李先生看中一套2012年的房子，未滿五年不是僅此住房，100平米，總價300萬，準(zhǔn)備用商業(yè)貸款購購。在新政未出臺前，李先生需要交5.5%的營業(yè)稅，1%的個稅，3%的契稅，總共285000元。現(xiàn)在新政出臺后，營業(yè)稅變?yōu)槊庹鳎辽倏梢允∠?65000元，節(jié)省下不少的支出。

對于本輪房調(diào)政策松綁的組合拳對樓市的影響，郭毅分析，新政的提出將會極大的提振市場信心，對于一線城市來說，房地產(chǎn)市場的交易量將會加速反彈，房價也有望逐步止跌回漲。

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