2014年是海南旅游地產轉型之年。

　　在經歷了幾輪大起大落，海南的旅游地產市場逐步找到了自己的節奏，整體市場從“國際旅游島”的過度透支中，逐步走出陰霾。

　　行業內人士認為，2014年海南地產面對的仍然是“高庫存”的壓力，在不增加新增供應的前提下，仍然需要兩年時間才能消化。在市場壓力加大，市場回歸理性，消費者日益精明的背景下，海南旅游地產的洗牌勢在必行。

　　海南旅游地產競爭激烈

　　實際上，旅游地產早已是群雄逐鹿。統計的數據顯示，萬科、中信、頭創、海航、華僑城、珠江地產、龍湖等60多家知名的房企均已涉足旅游地產，總額超過8000億元。

　　而海南更是旅游地產的兵家必爭之地。根據相關數據顯示，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產項目，主力開發商主要為海南本土地產企業，其中海南兆南集團地產擁有的旅游地產項目較多，達到9個。其次是魯能地產、中信地產、海南佳緣地產、昌茂地產等，都達到7個。

　　一方面是政府加大了對企業的招商力度，對土地的開發更青睞大型房企來進行操作。另一方面，是市場運作難度更大。眾多小型開發企業無力承擔旅游地產較為長久的期，以及對資金的巨大要求，必須尋找合作伙伴或者退出市場。在這兩個因素下，海南地產將迎來大兼并時代。

　　“現在較大的困惑就是，旅游地產沒有一個成熟的模式或者是成熟的理論指導開發商。”海南省房地產業協會秘書長王靜說。

　　盡管不斷有開發商試圖做一些創新和嘗試，但大都以失敗告終。而一旦失敗，中小開發商不但無法收回投資，而且可能面臨被洗牌兼并的危險。所以，大多數中小開發商選擇了快速開發、快速銷售的住宅地產模式。

　　“養老地產、養生地產是旅游地產的小分支。原來三亞的‘清平樂’打造養老的概念，但后來也蛻變成一個純粹的房地產開發項目。原來想了很多辦法，比方建立食堂、娛樂室、活動室，包括平常的講座等，旺季的時候還可以支撐下去，但淡季很多設施就空在那里。”王靜告訴時代周報記者。

　　 人士指出，海南養老地產雖背靠優質天然資源及政府政策扶持，發展起點較高，但依舊在周邊區域生活配套設施上存在短板，未來一段時間，海南養老型項目只能適合在城市地帶小規模范圍內建設。

　　投資分化非常明顯

　　實際上，海南旅游地產的投資分化非常明顯。大型房企的拿地和融資成本低，同時擁有實力強大的開發、運營的團隊，使得旅游地產的強者恒強，弱者出局。

　　雅居樂在陵水占地1.5萬畝開發清水灣，總投資達到200億元，截至2013年已累計完成銷售超400億元，成為旅游地產榜首大盤。據測算，其樓面地價僅為245元/平方米。而低價拿地的不僅只有雅居樂，有猜測認為，2010年國際旅游島政策出臺以前，富力、雅居樂、碧桂園都是澄邁政府通過招商引資而進入的，他們當時在海南澄邁拿地時的地價僅相當于2010年地價的1/3，甚至更低。而2010年，澄邁地價大約150萬元/畝。

　　“中小企業，尤其是自有資金不足的。十來畝地做一個小項目，又是銀行貸款的，或者借的高利貸，產品銷售又不是很對路，很容易被洗牌兼并。目前市場環境下，適者生存，自己不能適應市場被淘汰是很正常的。”王靜說。

　　行內人士透露，目前旅游地產開發商至少面臨三大挑戰，榜旅游地產的資金需求量更大，，周期要很長。盡管后期投資收益非常好，但融資成本非常高，對于開發商的資金壓力非常大。第三，門檻越來越高。地方政府也對開發商提出更多的要求，不只是購房子。同時也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區和良好的稅收。

　　旅游地產盈利模式轉變

　　“海南旅游地產房地產的盈利模式，之前主要以自然資源為核心的度假產品盈利模式，現在也在發生著變化。

　　根據相關數據顯示，從單體占地規模來看，海南板塊旅游地產規模一般比較小，以10萬平方米以下的項目為主，占比達到78%以上，其中又有57%的項目占地面積5萬平方米以下。

　　海南60%以上的旅游地產項目仍以單一的引擎驅動為主，主要是開發企業考慮到控制項目開發成本。擁有符合驅動引擎，即擁有3個或者3個以上搜索引擎的占比達到26%。

　　而目前海南旅游地產同質化比較嚴重，普遍以“三菜一湯”為主，三菜一般指游艇、高爾夫、五酒店，“一湯”是指溫泉。數據顯示，海南旅游地產中溫泉和酒店是較為常用的驅動引擎，酒店有245個、溫泉120個，主題公園和高爾夫各86個。海南以豐富的海景資源作為旅游賣點，以游艇為引擎的產品項目較多，達到53個。

　　“盡管各大開發商意識到，不能只依靠一次性賣地產賺快錢，要持續進行物業開發，提供更多的增值服務，但是目前大多數旅游地產項目提供的服務還是比較低端的，例如打掃衛生、洗衣服等，而真正的服務還沒有上去。這一方面成本太高，另一方面也需要政府進行基礎設施方面的投入。”王靜說。

　　而業內比較認可的旅游地產成功項目，一個是海南的觀瀾湖項目。“觀瀾湖是土地運營商，而不是傳統的地產開發商，也不是我們所說的金融投資商，我們就是土地運營商，說得更實在一點，是在做實體，不是在做投資和投機，是在踏踏實實一針一線地，一根草一根草地做實體。”觀瀾湖地產集團營銷總經理洪剛說。

　　而另外一個獲業內肯定的是半山半島項目。作為復合型地產的半山半島，做了大量的配套。未來至少有9家酒店，目前已經開業了5家。還有娛樂休閑板塊，包括已經打造完成的高爾夫球場、國際帆船港，還有水上樂園。

　　除此之外，以政府主導開發的亞海棠灣高端的旅游休閑區實際上打造了一個新的旅游度假新城。實際上，海南301醫院宣布入駐海棠灣之后，使“國家海岸”的配套更加齊全，更加完善，帶動三亞房價大幅度地提升。業內專家認為，未來的旅游地產一定向產業地產發展，相關的配套資源至關重要。

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