“有房子的要相信一定會升值，沒房子的現在是一個購點。”受近年來多輪宏觀調控政策的影響，今年上半年的中國房地產市場普遍冷清，但進入10月份后，隨著政策環境的逐步寬松和央行的出手支持，房地產市場又迎來了難得的紅火景象。那么，海南房地產市場又會出現什么樣的走勢呢？中國銀行海南省分行行長王一林今天在此間舉行的2014博鰲屆中國健康服務業大會分論壇“海南高端醫療旅游發展高峰論壇”上表示，堅定看好海南旅游房地產發展前景。

宏觀經濟走勢利好海南旅游地產

王一林說，他堅定看好海南醫療旅游房地產業李學山和健康服務業的發展前景，主要基于兩個方面，一是本世紀初，我國已實現由總體小康到全面建成小康社會的歷史性跨越，居民收入接近或達到中等發達國家水平。十八大以后，新一屆政府進一步提出要在2020年全面建成小康社會，從全面建設到全面建成，一字之差，天壤之別。（解釋總體小康和全面小康：總體小康是低水平、不全面、發展不平衡的小康，是溫飽型的小康社會形態；全面小康是一個高水平、追求更加全面、均衡發展的社會形態。）同時，人民的收入水平將隨著全面建成小康社會的進程，得到極大的提升；二是海南島獨特稀缺生態資源日益被認可，海南全國人民“后花園”、養生養老休閑度假頭選地的地位日益凸顯。

不必擔心空置率過高

近年來，海南房地產空置率過高一直是輿論關注的焦點，并由此認為海南房地產市場存在泡沫。但王一林認為，空置率高是旅游房地產的特征，折射出海南與世界休閑度假勝地的同質性。

王一林認為，空置率是衡量房地產市場供求關系和投機程度的重要指標，但對不同類型的房地產具有不同的參考意義。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、巴厘島等國際休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區的旅游房地產空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。

數據顯示，2011年，?？诤腿齺喌姆康禺a外銷占比分別為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房占比基本在90%以上。這一群體呈“候鳥型”特征，這就決定了海南旅游房地產空置率高的現象，但這并不意味著海南房地產市場存在泡沫。

獨特魅力使海南的每一寸土地增值無限

改革開放三十年來經濟的快速發展導致環境污染問題日益嚴峻，不僅受霧霾影響的地區不斷增加，而且部分地區的土壤和水資源也受到了明顯破壞，嚴重影響了人民群眾的日常生活和身體健康。

王一林指出，生存環境的變化加速了人們向生態環境優良地區的遷移或分時段遷移的趨勢，這些日益凸顯海南宜居、宜養的地位和碧海藍天的吸引力。目前，環境污染嚴重的地區日益成為在海南購房的主力軍。如果未來一段時間環境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養生、養老。未來10年內，隨著人們對生活環境要求的不斷提高，我國將迎來一撥遷移和遷居海南的熱潮。

此外，王一林認為，根據國家規劃，到2020年，我國將全面建成小康社會，國民生產總值和人均收入將比2010年翻一番。這意味著恩格爾系數將極大的降低，吃點好的、穿點品牌的初級消費階段已經過去，這時，人們將擁有更多的財富去改善自己的居住環境，主要表現為享受更好地就業環境、醫療資源、教育資源、文化資源和生態環境。我們把擁有這些資源的房地產稱為資源型地產，而擁有資源型地產的城市將產生集聚效應。如北、上、廣、深和海南等地。

海南島擁有與夏威夷、巴厘島、臺灣島等國際知名休閑度假勝地相媲美的稀缺自然資源，但面對的市場不同。海南島市場在國內或稱“大陸”，而其他國際休閑度假勝地的客源需靠國際、國內兩個市場。海南背靠14億人口的大陸市場，發展空間巨大。因此，海南旅游房地產業具有資源型地產的典型特征，隨著人們財富的不斷增長，海南稀缺資源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充滿著生機和活力。

近年來，逐漸壯大的“銀發經濟”也對海南房地產市場起到了較大影響。目前，海南每年吸引近百萬島外老人到海南度假，這一趨勢已成為推動海南旅游房地產持續健康發展的重要因素。

近年來，萬科、綠城、保利等國內大型房地產企業紛紛在海南布局養老產業，各類保險資金和養生養老基金也將目光投向海南。海南醫療、養老、養生市場發展空間巨大。

短期調整無礙長期看好

王一林說，受國家房地產稅、保障房、不動產登記等政策制度，以及灰色收入逐漸退出房地產市場、資本市場低迷等因素的影響，海南旅游房地產業與全國房地產業一樣，出現了短期調整，大概要一年左右的時間。產生短期調整的原因，一方面來自于上述因素，另一方面來自于人們的心理預期。因此，短期內，房地產企業應保持宏觀審慎態度，把握好開發進度和節奏，避免資金壓力。

雖然海南旅游房地產雖然受到國家政策和經濟形勢的影響，出現了調整的跡象，但今年前10個月，海南房地產投資額仍達1080億元，同比增長18.5%，高于全國6.1個百分點；房地產銷售額716億元，同比11.7%，但依然處于歷史較高水平，海南房地產業總體處于平穩發展的狀態。

他認為，從中長期來看，海南旅游房地產業依托全國的市場和資源的稀缺性，經過短暫的調整后，將會繼續保持長期穩定的市場需求，這是供求關系決定的，符合經濟的基本規律。即使全國房地產業由于人口結構變化及城鎮化進程放緩等因素影響，出現拐點后，海南旅游房地產業仍將保持長期穩定的發展態勢，走出一條與全國房地產業截然不同的曲線。

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