夕陽下的黎安鎮大墩村。該村900多戶，家家搬上了兩層小洋樓，村莊還建有市場、養老院、醫療衛生室、幼兒園以及排球場、籃球場等活動廣場。

　　在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個又一個海灣被開發復制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國際旅游島先行試驗區以后，這個全國僅此的高端濱海貧困縣的房價和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財政預算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于海口和三亞。這樣的崛起速度，放在整個海南都十分耀眼。

　　近期，記者在陵水走訪調查發現，陵水沿海的土地已經被地產商悉數開發，20多家開發商的房地產項目集中在這條57.5公里長的海岸線上，沿海位置已經很難找到可以再開發的土地，陵水經濟遇到依靠房地產拉動難以為繼的挑戰。與此同時，陵水經過旅游地產“大躍進”之后，以地產帶動旅游的希望似乎落空。如何帶動旅游產業蓬勃發展，讓陵水真正成為國際旅游島先行試驗區？陵水正在尋找答案。

　　全國僅此的高端濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。

　　10多年前，這里大部分地區曾是廣袤的農田，當地人多以農業、出海捕魚維生。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子，并從2011年開始連續4年發“全民紅包”。陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財政預算收入23.4億元，位居海南省第三。

　　不過，不同于財政收入和房地產疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產而獲得預期中的發展。官方數據顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。

　　“山雞變鳳凰”地產貢獻超七成稅收

 　　陵水的土地是從2008年熱起來的。到2009年，在全縣GDP增長13.5%的情況下，地方財政一般預算收入增長65.3%，達到3.8億元，連續兩年增幅居海南省榜首，其中土地收益功不可沒。

　　2011年，陵水縣被列為國際旅游島先行試驗區。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產總值85.3億元，比上年增長13%，地方公共財政預算收入23.4億元，增長15.6%，農民人均純收入7335元，增長14%。

　　現在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經成為一個由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍色海灣和陽光沙灘環繞四周。陵水縣旅游發展委員會工作人員介紹，陵水已經開發的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現場走訪了解到，目前這些自然資源優越的海灣已經被全國各地紛至沓來的開發商瓜分完畢。目前共有20多家開發商的房地產項目集中在陵水57.5公里長的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。

　　陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，去年財政收入在海南省排名第三位，僅次于海口和三亞，這樣的崛起速度放在整個海南省都十分耀眼。

　　“陵水縣九成以上財政收入來自房地產，政府對其他產業的重視度有限”，陵水縣政府一位人員趙月（化名）向《每日經濟新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個主要的海灣資源交給地產商開發，國際旅游島的政策紅利，較受益的是房地產。

　　陵水繁榮背后靠的是房地產相關稅收和賣地收入拉動的縣級財政。記者查詢到的數據顯示，2013年，陵水房地產總投資225.1億元，房地產銷售額達123.3億元。由此帶來的房地產稅收占陵水地方財政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時，產業的建筑業也成為稅收收入的主要增長點。據統計，產業完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點。

　　國際旅游島戰略的本質，是寄望于將一個工業、農業都處于初級階段，擁有3.4萬平方公里、860萬人口的海島區域，通過以旅游業為主的第三產業實現現代化和富民夢想。但現實與理想有較大偏差，陵水這種短期內利用土地財政快速“致富”的策略在整個海南島被快速復制，從海口到三亞的東海岸云集了數十個巨大的旅游地產項目，每一個都能拉動GDP和地方財政明顯增長，其他縣市也希望復制“陵水經驗”迅速脫貧。

　　中國社科院旅游研究副主任李明德對記者表示，“賣地財政”的策略本身沒有問題，但在與地產商共同推動旅游的過程中，政府還應扮演產業規劃、重大項目推廣、建立制度、維持秩序等角色。

　　土地資源緊缺 地產經濟難持續

　　在剛剛崛起的陵水沿海，越來越多的農民通過賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗區征地面積11000多畝。類似這種“大躍進”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。

　　海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價格在3萬~5萬元，而被征地的農民一家就可以獲得幾萬到幾十萬元的征地補償，這對世代種田、捕魚的陵水本地人來說是一筆巨大的財富。與此同時，被征地的農民往內陸遷，導致陵水的土地資源已經十分緊張。

　　根據2008年下發的《陵水黎族自治縣項目建設房屋拆遷補償安置施行細則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米；被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評估土地價格計算實行差價互補。

　　陵水一位熟悉土地規劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經沒有足夠的土地用來劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經全面受限。

　　實際上，陵水縣的領導班子早就意識到這一點。陵水縣委書記王雄2010年接受當地媒體采訪時就指出，房地產類稅收是陵水財政一般預算收入的主要來源，占稅收總收入90%以上。陵水現在存在的主要問題包括經濟總量小、產業結構不合理、稅源單一。

　　然而，除了房地產，這片富饒的土地還沒有找到一個新的利潤增長點。當地一位業內人士指出，陵水經濟突圍的出路有兩條，一是發展現代農業，二是振興旅游產業。不管是哪種，都必須“慢工磨細活”，需要幾十年、幾代人的共同努力

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