2014年9月30日下午，央行及銀監會發布房貸新政《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。全國樓市又再次激起輿論熱議，海南樓市也隨之躁動。但對于樓市走向，各界各持觀點。雖然眾說紛紜，但“房價借助房貸新政重新恢復高位”這一觀點，仍然被業內大多數人所否決。

  9月30日房貸新政細則

  1、對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  2、對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業金融機構執行頭套房貸款政策。

  3、 在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用 狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

  4、鼓勵銀行業通過發行住房抵押貸款支持整證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等措施，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  樓市眾生相

  開發商佯裝的狂歡

  9月30日下午，房貸新政一出爐，各種“房價即將大漲，提醒購房者趕快入手”的信息充斥著微信朋友圈。

  隨后，國慶期間，網上及微信朋友圈開始流傳綠城、恒大、碧桂園、綠地和新城等多家房企要求區域公司在節后漲價，并有相關文件流出。

  但節后一上班，辟謠消息就接踵而至。業內人士稱，這是企業的營銷噱頭，利用央行放松房貸的利好，制造漲價氣氛，佯裝樓市前景盛況。

  購房者 依然舉棋不定

  樓 市低迷，對購房者來說應該是福音。但中國房價持續高企那么多年，以及各種“限購松綁”、“房貸新政”等新政的陸續出臺，更是讓購房者難以樂觀和做出購房選 擇。“我也很關注此次的房貸新政。但依然不知道什么時候入手合適，而且現在也沒看到海南各大銀行出臺房貸新政的相關細則，所以還是再觀望觀望。”正準備購 房結婚的陳先生告訴記者。

  海南綠地城置業顧問小李也稱，房貸新政對海南樓市有一定的積極作用，但大部分客戶還是處于觀望狀態中。海南樓市的持續低迷，給大多數客戶造成“房價還會再跌的心理預期”，再加上客戶“購漲不購跌”的購房心理，讓觀望的購房氛圍一直驅之不散。”

  業內分析

  目的 穩市是關鍵 漲價是“妄想”

  對于樓市走向，大家較關心的莫過于房價是漲還是跌。而此次房貸新政，是否是政府大舉救市的開端，房價重升高位的信號，眾人紛紛猜測。

  在頭席經濟學家連平看來，此次房貸政府的目的在于穩市，欲求釋放剛性或者改善性合理住房需求。連平指出，“目前房地產市場的供求關系已發生明顯變化，庫存增多。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩定市場預期。”

  海南中原地產分析，央行放松“限貸”主要目的還是保障剛需市場，刺激改善型需求入市；進一步放寬開發商融資渠道，降低開發商融資成本。但房貸新政的影響到底有多大，還需看各地銀行的執行細則以及具體的落實情況。

  萬寧某樓盤營銷負責人李先生稱，從目前情況看，漲價是不可能的。一是目前為止，在各大銀行對房貸政策的回應中，都沒明確會給予多大的優惠，也只是表示支持央行政策而已。

  截止目前，海南各大銀行也沒出臺相關細則。二是客戶的觀望態度依然濃烈；三是海南某些大房企的資金問題，使得其不得不降價走量，這將對海南樓市造成很大的沖擊。

  與此同時，還需要注意的一個問題是，海南主要還是旅游度假地產，客戶多為島外購房者。加上海南銀行對島外客戶貸款的限制，以及開發商為快速回籠資金，多數不愿意采用貸款付款方式，這使得海南大多數樓盤多指引客戶采用分期付款或者一次性付款付款方式購房。

  “所以，房貸新政對海南樓市影響有限，較多也只是影響海口剛需市場以及一部分的三亞剛需市場，至少在今后半年內開發商借此漲價的可能性不大。”李先生稱。

  數據 成交回暖 非漲價信號

  目 前，海南樓市開始進入傳統旺季期。此次海南樓市金九銀十開局，還是呈現出熱火一面。據海南搜房網監控備案數據顯示，2014年9月海南商品房共簽約 3497套，相較于8月3209套成交量增加288套，環比上漲8.97%，同比去年同期上漲11.55%；簽約面積為35.863369萬平方米，環比 上漲18.61%，同比上漲20.04%；簽約住宅均價約為11124.06元/平方米，環比下跌6.67%，同比下跌18.26%；總簽約金額為 398946.3379萬元，環比上漲10.7%，同比下跌1.87%。

  雖說海南樓市在國慶黃金周期間，成交量價齊跌，但有些樓盤的成交量還是實現了逆市增長。據了解，廣物濱江海岸項目在國慶期間，就銷售了40多套房源。

  海南樓市9月數據的回暖及部分樓盤的火熱銷售，加上政府不斷對樓市進行“微刺激”，是否意味著海南樓市隨著旺季到來，即將恢復元氣，甚至會隨之漲價？

  業 內人士分析，海南樓市出現冰火兩重天實屬正常，房價時高時低上下浮動，才說明市場正處于正常的競爭狀態和正回歸理性中。有些樓盤之所以銷售還可以，主要原 因有三：一是營銷策略得當；二是價格促銷；三是樓盤確實不錯，滿足客戶需求。但整體上看，目前海南樓市還是處于低迷狀態。

  態度 走量是關鍵 剛需人群按需購購

  海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路也認為，市場總體供大于求已經是行業的新常態，不同城市會根據自身市場供求情況出現分化性的行情，整個大市場不可能再出現大漲行情。而海南房企應該趁勢快銷，回收資金，而不是漲價。

  海南某房企營銷負責人也向記者坦言，和漲價相比，目前更關注的是如何去庫存。

  同時，業內人士指出，對于剛性需求的購房者來說，需要購房就購，針對目前行情選擇較適合自己的房子。而對于旅游度假地產，不要再想著囤房投資，但價格合適，滿足個人需求，同樣可以入手。

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